房地產(chǎn)經(jīng)紀人考點(diǎn)匯總（一）

　　考點(diǎn)1：

　　從營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)看，市場(chǎng)是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買(mǎi)者的需求總和。

　　市場(chǎng)=人口 + 購買(mǎi)能力 + 購買(mǎi)動(dòng)機

　　市場(chǎng)是：①商品交換的任何場(chǎng)所；②使商品交易雙方接觸的任何安排；③商品交換關(guān)系的總和；④連接商品生產(chǎn)者的橋梁；⑤指某一特定商品的現有目標客戶(hù)群。

　　市場(chǎng)可以是有形的，也可以是無(wú)形的。有形市場(chǎng)是指進(jìn)行商品交易的固定場(chǎng)所，反之則稱(chēng)為無(wú)形市場(chǎng)。

　　市場(chǎng)必須具備：買(mǎi)方、賣(mài)方、可供交易的商品。

　　賣(mài)方和買(mǎi)方又被稱(chēng)為市場(chǎng)主體，可供交易的商品又被稱(chēng)為市場(chǎng)客體。

　　考點(diǎn)2：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交易包括：買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、互換。房地產(chǎn)市場(chǎng)既可以是有形的，也可以是無(wú)形的。有形的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指固定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所。

　　考點(diǎn)3：

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著(zhù)物。

　　由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨一無(wú)二、價(jià)值大、壽命長(cháng)久、相互影響、數量有限、保值增值等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：

　　1、交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無(wú)形權益的轉移。

　　2、交易的對象非標準化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)。

　　3、供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢等在不同地區各不相同，是一個(gè)地區性市場(chǎng)。

　　4、容易出現壟斷和投機。

　　5、較多地受到法規政策的影響和限制；

　　6、一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買(mǎi)賣(mài)經(jīng)歷。

　　7、交易的金額較大，依賴(lài)金融機構的支持與配合。

　　8、廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀人服務(wù)。

　　房地產(chǎn)可以視為實(shí)物、權益、區位三者的結合。

　　考點(diǎn)4：

　　1、按用途（功能）分：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　2、按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　3、按區域范圍分：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區域房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　4、接交易方式分：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)

　　5、接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

　　6、按流轉次數分：房地產(chǎn)一級市場(chǎng)（具體為土地使用權出讓市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級市場(chǎng)（具體新開(kāi)發(fā)的商品房的初次交易市場(chǎng)）、房地產(chǎn)三級市場(chǎng)（具體為商品房、經(jīng)濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場(chǎng)）

　　7、按時(shí)間分：過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　考點(diǎn)5：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易雙方的各自利益的最大化而進(jìn)行的努力。

　　具體有：賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競爭，賣(mài)方與賣(mài)方之間的競爭，以及買(mǎi)方與買(mǎi)方之間的競爭。

　　根據買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)上對價(jià)格影響力的強弱，通常將市場(chǎng)區分為：買(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng)。

　　考點(diǎn)6：

　　在經(jīng)濟學(xué)里有一個(gè)專(zhuān)門(mén)術(shù)語(yǔ)來(lái)描述市場(chǎng)競爭狀態(tài)，即市場(chǎng)結構。根據競爭程度的不同，市場(chǎng)結構可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類(lèi)型。

　　1、完全競爭

　　完全競爭市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件：

　?。?）所買(mǎi)賣(mài)的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買(mǎi)者不在乎從哪個(gè)賣(mài)者手里購買(mǎi)商品，不會(huì )對某個(gè)賣(mài)者產(chǎn)生偏好，任何賣(mài)者也無(wú)法通過(guò)自己的商品來(lái)壟斷市場(chǎng)；

　?。?）有相當多的買(mǎi)者和賣(mài)者，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者所買(mǎi)賣(mài)的商品數量在市場(chǎng)上僅占微小份額，因而單個(gè)買(mǎi)者或賣(mài)者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格，而只能是價(jià)格的接受者；

　?。?）市場(chǎng)信息完全，買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當前價(jià)格的完整信息，并能預測未來(lái)的價(jià)格；

　?。?）買(mǎi)者和賣(mài)者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)；

　?。?）買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為，也沒(méi)政府干預。

　　2、壟斷競爭

　　壟斷競爭市場(chǎng)主要具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

　?。?）賣(mài)者和買(mǎi)者都比較多；

　?。?）產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀(guān)、品牌、服務(wù)等方面存在差別；

　?。?）市場(chǎng)信息比較完全。

　　3、寡頭壟斷

　　寡頭壟斷是少數幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額即占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的一種市場(chǎng)結構。在寡頭壟斷市場(chǎng)上，生產(chǎn)者之間存在著(zhù)競爭，但寡頭生產(chǎn)者在競爭中往往傾向于非價(jià)格競爭。這是因為寡頭生產(chǎn)者之間的價(jià)格戰往往會(huì )使整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格下降，從而使每個(gè)生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數量少，生產(chǎn)者之間容易達成某種妥協(xié)。這種競爭主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無(wú)多大差異的情況下，非價(jià)格競爭難以進(jìn)行，寡頭生產(chǎn)者在定價(jià)方面就會(huì )進(jìn)行勾結。

　　4、完全壟斷

　　完全壟斷分為：賣(mài)方壟斷、買(mǎi)方壟斷、雙邊壟斷。

　　一般所講的完全壟斷，多指賣(mài)方壟斷。賣(mài)方壟斷市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　?。?）只有一個(gè)賣(mài)者，而買(mǎi)者很多；

　?。?）產(chǎn)品無(wú)相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；

　?。?）新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)，潛在競爭與實(shí)際競爭一樣是不存在的。

　　造成賣(mài)方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制（如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專(zhuān)利、規模經(jīng)濟等

　　考點(diǎn)7：

　　在賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競爭中，賣(mài)方為貴賣(mài)，會(huì )極力謀求抬高價(jià)格；買(mǎi)方為賤買(mǎi)，會(huì )極力謀求降低價(jià)格。至于最終的成交價(jià)格為多少，取決于在競爭中哪一方對價(jià)格的影響力較強。根據買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)上對價(jià)格影響力的強弱，通常將市場(chǎng)區分為賣(mài)方市場(chǎng)和買(mǎi)方市場(chǎng)。賣(mài)方市場(chǎng)是求大于供、相對短缺、賣(mài)方掌握著(zhù)主動(dòng)權和市場(chǎng)。買(mǎi)方市場(chǎng)是供大于求、相對過(guò)剩、買(mǎi)方掌握著(zhù)主動(dòng)權的市場(chǎng)。

　　競爭關(guān)系不僅反映為買(mǎi)賣(mài)雙方之間的競爭，還包括賣(mài)方內部成員之間的競爭和買(mǎi)方內部成員之間的競爭。賣(mài)方本來(lái)是要貴賣(mài)，但是賣(mài)方與賣(mài)方之間競爭的結果卻會(huì )降低價(jià)格。買(mǎi)方本來(lái)是要賤買(mǎi)，但是買(mǎi)方與買(mǎi)方之間競爭的結果卻會(huì )抬高價(jià)格。

　　考點(diǎn)8：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大體有以下幾個(gè)階段：

　　1、上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應求。需求的增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟復蘇、收人增加等時(shí)期。由于實(shí)質(zhì)性需求的突然增加，市場(chǎng)上的房屋（房地產(chǎn)）供給不足，租金和售價(jià)不斷上升；隨著(zhù)租金和售價(jià)的上升，對房地產(chǎn)的投資需求也開(kāi)始增加。因此，這一時(shí)期可描述為“消費需求夾雜著(zhù)投資需求增加的時(shí)期”。上升期的主要特征有：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。

　　2、高峰期。在這一時(shí)期，需求繼續增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開(kāi)始出現減少的勢頭。由于實(shí)質(zhì)性消費需求在上升期基本上得到滿(mǎn)足，所以這一時(shí)期可描述為“投資需求夾雜著(zhù)消費需求增加的時(shí)期”。高峰期的主要特征有：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開(kāi)發(fā)項目開(kāi)工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎上繼續下降到該階段后期開(kāi)始上升的過(guò)程。

　　3、衰退期。由于價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過(guò)價(jià)差獲取利潤的投機需求減弱，通過(guò)租金回收投資并獲取利潤也不見(jiàn)得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開(kāi)工的項目陸續完成并投放市場(chǎng)，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價(jià)格出現下降。這一時(shí)期的主要特征有：新房銷(xiāo)售困難；投資者紛紛設法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價(jià)以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

　　4、低谷期。需求繼續減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時(shí)期的主要特征有：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很??；開(kāi)發(fā)項目開(kāi)工率低；消費需求依市場(chǎng)慣性減少，租金下降，

　　考點(diǎn)9：

　　房地產(chǎn)“泡沫”的含義和形成原因；

　　“泡沫”一詞用在經(jīng)濟方面是指一種價(jià)格運動(dòng)現象，即價(jià)格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲會(huì )使人產(chǎn)生價(jià)格還會(huì )進(jìn)一步上漲的預期，從而又吸引了新的買(mǎi)者——這些人一般只是想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)牟利，而對資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。

　　歷史上曾出現過(guò)多次資產(chǎn)或商品的“泡沫”現象，最著(zhù)名之一的是17世紀30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。

　　房地產(chǎn)“泡沫”表現為地價(jià)、房?jì)r(jià)人為地、不合理地持續上漲，且其上漲速度遠遠超過(guò)了整個(gè)經(jīng)濟的增長(cháng)速度。在房地產(chǎn)中，最容易出現“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現“泡沫”。

　　房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預期；②過(guò)度的投機炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中，對房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎。

　　可將房地產(chǎn)需求歸納為4類(lèi)：

　　1、消費性需求。它是購買(mǎi)或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。

　　2、投資性需求。它多是購買(mǎi)房地產(chǎn)后用于出租。

　　3、投機性需求。投機是指不是為了使用而是為了再出售（或再購買(mǎi)）而暫時(shí)購買(mǎi)（或出售）商品，利用商品價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。

　　4、盲目性需求。這是購買(mǎi)者自己都不清楚是為了何種目的而購買(mǎi)房地產(chǎn)，大多是出于一種沖動(dòng)，看到別人在紛紛購買(mǎi)，自己也“跟風(fēng)”購買(mǎi)。

　　房地產(chǎn)“泡沫”有許多危害：

　　1、與其他資產(chǎn)的“泡沫”一樣，會(huì )腐蝕人們創(chuàng )業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢(mèng)想不勞而獲的暴富。

　　2、形成過(guò)程中造成的高房?jì)r(jià)，會(huì )使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購買(mǎi)住房的夢(mèng)想破滅，從而會(huì )對政府產(chǎn)生不滿(mǎn)情緒，對社會(huì )的穩定不利。

　　3、房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房地產(chǎn)價(jià)值急劇“縮小”，大量房地產(chǎn)抵押貸款得不到償還，產(chǎn)生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導致金融危機，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國家面臨嚴重經(jīng)濟蕭條。

　　4、房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負資產(chǎn)者”，苦不堪言。

　　5、地價(jià)、房?jì)r(jià)不合理地上漲和過(guò)高的地價(jià)、房?jì)r(jià)，對當地經(jīng)濟的發(fā)展也不利。一是會(huì )降低對外來(lái)投資的吸引力，二是會(huì )降低本地區產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競爭力，三是會(huì )使現有的投資者外遷。

　　在現代市場(chǎng)經(jīng)濟下股票和房地產(chǎn)容易出現“泡沫”。

　　考點(diǎn)10：

　　某種房地產(chǎn)的需求，是指消費者（買(mǎi)者）在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購買(mǎi)的該種房地產(chǎn)的數量。

　　形成需求有兩個(gè)條件：一是消費者愿意購買(mǎi)，二是消費者有能力購買(mǎi)。

　　如果僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望；如果僅有第二個(gè)條件，不能命名購買(mǎi)行為實(shí)際發(fā)生。所以，在確定需求時(shí)，只考查有支付能力的需要。如果沒(méi)有支付能力的約束，人們的需要可以說(shuō)是無(wú)止境的。

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