房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試輔導——經(jīng)紀概論（二）

第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)

　　第一節 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)類(lèi)型

　　一、業(yè)務(wù)分類(lèi) 二、業(yè)務(wù)特點(diǎn)

　　第二節 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)基本流程

　　第三節 房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)業(yè)務(wù)

　　1、當前主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的特點(diǎn)：①我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)主要以居間、代理業(yè)務(wù)為主②房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)形式多樣，新業(yè)務(wù)形式不斷涌現。

　　2、商品房銷(xiāo)售、存量房買(mǎi)賣(mài)、租賃和交換是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中最主要的類(lèi)型。業(yè)務(wù)形式最多的是二級市場(chǎng)代理業(yè)務(wù)和三級市場(chǎng)居間業(yè)務(wù)。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)基本流程：①客戶(hù)開(kāi)拓（爭取客戶(hù)）②業(yè)務(wù)洽談（傾聽(tīng)陳述，查驗證件）③物業(yè)查驗（實(shí)物、權益、區位）④簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同⑤信息收集與傳播⑥引領(lǐng)買(mǎi)方（承租方）看房⑦代理（協(xié)助）交易達成⑧交易及金額結算⑨產(chǎn)權過(guò)戶(hù)與登記⑩物業(yè)交驗⑾傭金結算⑿售后服務(wù)

　　4、物業(yè)查驗的基本途徑：①文字資料了解②現場(chǎng)實(shí)地察看③向有關(guān)人員了解。

　　5、經(jīng)紀人受理了經(jīng)紀業(yè)務(wù)后，主要收集：①標的物業(yè)信息②與物業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)信息③委托方信息

　　6、信息傳播的主要內容：委托標的物和委托方信息。

　　7、代理交易達成的主要工作：①協(xié)調交易價(jià)格②代理或協(xié)助簽訂交易合同。

　　8、簽訂交易合同是成交的標志。

　　9、物業(yè)交驗是房地產(chǎn)交易過(guò)程中最容易暴露問(wèn)題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。

　　10、售后服務(wù)內容：延伸服務(wù)、改進(jìn)服務(wù)、跟蹤服務(wù)。

　　11、房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)業(yè)務(wù)：①交易登記及權證代辦②抵押貸款手續代辦③信息咨詢(xún)④法律服務(wù)⑤價(jià)格評估⑥置業(yè)擔保⑦裝潢及搬家服務(wù)等

　　12、目前，我國房地產(chǎn)登記類(lèi)型：①總登記②土地初始登記③房屋初始登記④轉移登記⑤變更登記⑥他項權利登記⑦注銷(xiāo)登記。

　　13、出讓土地使用權抵押登記要查驗的資料：①出讓土地使用權抵押的：當事人身份證明、《土地出讓合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》、《貸款合同》、《土地使用權證》或《房地產(chǎn)權證》②預購商品房抵押的：《預售許可證》、《房地產(chǎn)抵押合同》、《貸款合同》③在建工程抵押的：《建設用地批準文件》、《土地使用證》或《土地出 讓合同》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程承包合同》、《抵押合同》、《貸款合同》④現房抵押的：《房地產(chǎn)權證》、《抵押合同》、《貸款合同》

　　14、辦理抵押登記應注意：①有經(jīng)營(yíng)期限的抵押人，其設定抵押期限不得超過(guò)營(yíng)業(yè)期限；②土地使用權有年限的，抵押期限不得超過(guò)土地使用權的剩余年限；③共有的房地產(chǎn)，全體共有為抵押人；④按份共有的房地產(chǎn)，設定抵押不得超過(guò)抵押人的份額；⑤同一抵押物多次抵押時(shí)，應提交前面的抵押證 明，后一抵押的存續期限不得早于前一抵押的存續期限。

　　15、房地產(chǎn)經(jīng)紀人代辦登記應當向登記機關(guān)提交當事人的委托書(shū)。

　　16、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、抵押、典當需要共同申請。

　　17、房地產(chǎn)抵押貸款種類(lèi)：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設抵押貸款；②購房抵押貸款。

　　18、目前我國個(gè)人住房抵押貸款主要有：①公積金貸款②商業(yè)貸款③組合貸款

　　19、貸款方案的三個(gè)要素：貸款額、貸款類(lèi)型、還款期限。

　　20、個(gè)人貸款應考慮：①購房者的經(jīng)濟承受能力。月還款額不應超過(guò)家庭總收入的30%.②貸款利率變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險。

　　21、抵押合同自抵押物登記之日起生效。

　　22、借款人應提交的資料：身份證明、收入證明、購房合同、權屬證明、估價(jià)報告、保證人資信證明、公積金管理部門(mén)出示的證明、其他。

　　23、貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料之日起，審核后在三周內向借款人正式答復。

　　27、法律服務(wù)包括：法律知識咨詢(xún)、合同審核與修訂、法律事務(wù)交涉等。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

　　第一節 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的涵義和作用

　　一、涵義 二、作用

　　第二節 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的內容

　　一、內容的界定 二、合同條款

　　第三節 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要類(lèi)型

　　一、代理合同與居間合同 二、買(mǎi)賣(mài)合同與租賃合同 三、一手房合同與二手房合同 四、買(mǎi)方代理合同與賣(mài)方代理合同

　　第四節 房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛

　　一、糾紛的主要類(lèi)型 二、糾紛的規避與處置

　　1、合同：是設立、變更、終止民事權力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。是平等民事主體之間的協(xié)議。

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同屬于勞務(wù)合同。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要特征：①是雙務(wù)合同②是有償合同③一般為書(shū)面形式④主要是從合同（交易合同為主合同）

　　4、僅提供信息服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同不是從合同。

　　5、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的作用：①有效保障合同當事人的合法權益②維護和保證市場(chǎng)交易的安全與秩序。

　　6、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的內容：①交易標的的價(jià)值②當事人各自的責任以及希望履行的標準③對經(jīng)濟風(fēng)險及當事人對風(fēng)險造成損失的分擔的事先預定④對履約過(guò)程中發(fā)生障礙的處理方法。

　　7、根據合同條款所起作用，合同條款可分為：主要條款和普通條款。主要條款也稱(chēng)必要條款，是合同成立的必備條件。

　　8、普通條款也稱(chēng)一般條款，不影響合同的成立。普通條款包括：通常條款和偶爾條款。

　　9、按合同條款的內容，合同條款分為：實(shí)體條款（規定當事人權利義務(wù)）和程序條款（解決爭議條款）。

　　10、按表現形式，合同條款可分為：明示條款和默示條款。

　　11、根據責任內容，合同條款可分為有責條款和無(wú)責條款。

　　12、無(wú)論合同是否約定違約責任，只要違約責任沒(méi)有被依法免除，違約當事人就應當根據合同約定或法律規定承擔責任。當合同約定與法律規定的違約責任有所不同時(shí)，應當按照合同約定承擔違約責任。

　　**免責條款的特征是：①條款具有約定性；②預先性；③明示性；④免責性。

　　13、經(jīng)紀合同的主要條款是具有共性的。提示條款一般包括：①當事人的名稱(chēng)或者姓名和住所。合同的主體。②標的。合同的客體。③服務(wù)事項與服務(wù)標準。④勞務(wù)報酬或酬金（明示合同）。⑤合同的履行期限、地點(diǎn)和方式。⑥違約責任。⑦解決爭議的方式。

　　14、經(jīng)紀合同的主要類(lèi)型：①房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同；②房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同；③一手房經(jīng)紀合同與二手房經(jīng)紀合同；④房地產(chǎn)買(mǎi)方代理合同與房地產(chǎn)賣(mài)方代理合同。

　　15、房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的最基本兩種形式。㈠房地產(chǎn)代理合同；㈡房地產(chǎn)居間合同；

　　16、代理合同的內容不是以雙方當事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權限和代理人接受權為合同成立條件。

　　17、房地產(chǎn)經(jīng)紀人被房地產(chǎn)的買(mǎi)方或賣(mài)方授權委托代理時(shí)，其接受授權代理的事務(wù)分兩類(lèi)：事務(wù)代理和商事代理活動(dòng)。

　　18、經(jīng)紀人在代理合同中的義務(wù)：㈠按照批示處理事務(wù)的義務(wù)；㈡親自處理事務(wù)的義務(wù)；㈢向被代理人報告處理事務(wù)情況的義務(wù)；㈣處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人的義務(wù)。

　　19、委托人的義務(wù)：㈠承擔后果的義務(wù)；㈡承擔處理事務(wù)的費用的義務(wù)；㈢給付房地產(chǎn)經(jīng)紀人報酬的義務(wù)；㈣承擔賠償損失的義務(wù)。

　　20、被代理人在授權委托經(jīng)紀人處理事務(wù)中，處理事務(wù)所需要的費用的解決方式：①預付費用；②償還費用。

　　21、根據居間人所接受委托內容的不同，居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。

　　22、居間合同與代理合同的區別：記地產(chǎn)經(jīng)紀人可以同時(shí)接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)。而代理人只有接受一方委托人的委托代理事務(wù)。

　　23、經(jīng)紀人在居間合同中的義務(wù)：⑴如實(shí)報告義務(wù)；⑵盡力提供居間服務(wù)的義務(wù)；⑶保守秘密的義務(wù)。

　　24、委托人的義務(wù)：⑴支付報酬；⑵支付必要費用。

　　25、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是權利的轉讓?zhuān)赓U是債權經(jīng)營(yíng)行為。

　　26、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期房買(mǎi)賣(mài)和現房買(mǎi)賣(mài)、二手房買(mǎi)賣(mài)。

　　27、房屋租賃行為一般包括：投資新建房屋的期權預租、現房出租、存量房屋的出租和轉租。

　　28、新建房屋租賃多采用代理合同形式。存量房租賃多采用居間合同形式。

　　29、一手房經(jīng)紀合同中，須特別增加以下條款：⑴經(jīng)紀機構提取傭金的條件，如必須完成總預（銷(xiāo)）售 面積的多少比例。⑵價(jià)格浮動(dòng)范圍；⑶傭金結算的方式和時(shí)間；⑷有關(guān)廣告、售樓處搭建及布置等方面的費用支付問(wèn)題。

　　30、一手房代理的標的是批量化、差異化的房地產(chǎn)商品。

　　31、房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的主要類(lèi)型：①房地產(chǎn)交易行為與房地產(chǎn)經(jīng)紀行為混淆造成的合同糾紛；②居間行為與代理行為混淆造成的糾紛；③經(jīng)紀合同的權利不等造成的糾紛；④經(jīng)紀合同的主要條款欠缺造成的糾紛；⑤服務(wù)標準與收取傭金標準差異造成的糾紛；⑥締約過(guò)失造成的糾紛；⑦經(jīng)紀合同當事人的觀(guān)念和法律意識不足造成的合同糾紛；⑧其他。

　　32、房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的規避與處置：①制訂示范合同文本 ②制訂服務(wù)標準，明確服務(wù)要求和內容 ③告知必要的經(jīng)紀活動(dòng)事項，利于委托人監督 ④加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)格式合同的監督管理 ⑤對已出現的糾紛，應及時(shí)協(xié)商或通過(guò)法律途徑解決。

第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息

　　第一節 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的涵義和作用

　　一、涵義 二、特征 三、作用

　　第二節 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息管理

　　一、管理原則 二、信息的收集 三、加工整理 四、信息的作用

　　第三節 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的計算機管理系統

　　1、信息可分為客觀(guān)信息和人工信息。

　　2、經(jīng)紀信息包括：房源信息、客戶(hù)信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的基本要素有語(yǔ)言要素、內容要素和載體要素。

　　4、經(jīng)紀信息的特征：⑴共享性；⑵多維性；⑶積累性；⑷時(shí)效性；⑸增值性。

　　5、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的作用：①實(shí)現房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)的基本功能 ②有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的附加值③有利于活躍和規范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。

　　6、房地產(chǎn)經(jīng)

　　紀信息管理的原則： ①重視房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的系統性 ②加強房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的目的性 ③提高房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的時(shí)效性 ④促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的網(wǎng)絡(luò )化。

　　7、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的收集：①收集公開(kāi)傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息 ②從有關(guān)單位內部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀信息③現場(chǎng)收集 ④利用網(wǎng)絡(luò )獲取。

　　8、房地產(chǎn)信息加工整理：鑒別（分析準確性、真實(shí)性、可信性）；篩選（有用性）；整序（歸類(lèi)，方便查詢(xún)）；編輯（文字整理過(guò)程）；研究（高層次的信息加工）。

　　9、來(lái)人登記表是客戶(hù)資料中最重要的報表。

　　10、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息利用包括：①通過(guò)信息的發(fā)布來(lái)影響消費者；②以信息提供的具體內容來(lái)指導具體的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

　　11、企業(yè)信息化包括：辦公自動(dòng)化、業(yè)務(wù)處理自動(dòng)化、生產(chǎn)、設計、客戶(hù)服務(wù)自動(dòng)化。

　　12、房地產(chǎn)信息系統的主要類(lèi)型：①數據管理的信息系統 ②具有流程控制功能的信息系統 ③類(lèi)似具有輔助決策功能的信息系統。

第六章 房地產(chǎn)價(jià)格

　　第一節 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)、形成原理和影響因素

　　一、特點(diǎn) 二、基本原理 三、影響因素

　　第二節 房地產(chǎn)價(jià)格構成（略）

　　第三節 房地產(chǎn)價(jià)格評估的主要方法

　　1、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：①房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)于房地產(chǎn)權利的價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)可以有多種不同權利內容的價(jià)格；②房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著(zhù)的個(gè)別性；③房地產(chǎn)價(jià)格的總體水平具有周期性循環(huán)和螺旋式上升的特點(diǎn)；④房地產(chǎn)價(jià)格有多種表現方式。

　　2、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理：⑴預期原理；⑵資本化原理；⑶供求原理；⑷替代原理；⑸變動(dòng)原理；⑹最高最佳使用原理；⑺均衡原理和適合原理。

　　3、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素：⑴不同性質(zhì)的影響因素；⑵不同影響范圍和結果的因素。

　　4、不同影響范圍和結果的因素：①一般因素：導致城市與城市之間的價(jià)格差異；②區域因素：導致城市內部不同地區之間的價(jià)格差異；③個(gè)別因素：實(shí)物狀況、區位、權益。

　　5、目前在中國，可列入商品房成本進(jìn)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的稅種主要：營(yíng)業(yè)稅、城鄉維護建設稅、教育費附加和固定資產(chǎn)投資方向調節稅。

　　6、一宗具體房地產(chǎn)商品價(jià)格可以從三個(gè)方面來(lái)考察：①是房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)建設的成本；②是房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟效用；③是市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)商品的成交價(jià)格。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。

　　7、房地產(chǎn)價(jià)格的篩選的標準是：①用途與對象房地產(chǎn)相同；②規模與對象房地產(chǎn)相當；③建筑結構與對象房地產(chǎn)相同；④交易類(lèi)型、交易情況與對象房地產(chǎn)相同；⑤成交日期與對象房地產(chǎn)的做人時(shí)點(diǎn)應盡量接近；⑥處于對象房地產(chǎn)的同一供需圈。

　　8、建立價(jià)格可比基礎的四個(gè)方面的統一：⑴統一采用單位價(jià)格；⑵統一付款方式；⑶統一面積內涵和單位；⑷統一幣種或貨幣單位。

　　9、進(jìn)行價(jià)格調整的方法有兩種：直接調整法（或稱(chēng)金額調整法，用貨幣表示）和百分比調整法。

　　10、價(jià)格偏差的特殊因素有以下幾種：⑴有一定的特殊利害關(guān)系的交易主體之間的房地產(chǎn)交易；⑵有特別動(dòng)機的房地產(chǎn)交易；⑶交易雙方信息不對稱(chēng)；⑷其他特殊的交易情形。

　　11、收益法理論依據：預期原理、資本化原理。

　　用收益法求得的價(jià)格稱(chēng)為收益價(jià)格。

　　12、資本化方式有兩種：直接資本化法和貼現的資本化法。

　　房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)凈收益×收益倍數

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