房地產(chǎn)經(jīng)紀人考點(diǎn)匯總（五）

　　考點(diǎn)33：

　　內部收益率（IRR） 稱(chēng)財務(wù)內部收益率，是指使項目各期的凈現金流量的現值之和等于零時(shí)的折現率。其計算公式為：

　　求出內部收益率（IRR）后，將其與基準收益率ic相比較，判斷項目是否可行如下：

　　當IRR＞ic，則說(shuō)明項目的獲利能力等于或超過(guò)了所要求的收益率，因而是可以接受的。

　　當IRR＜ic，則說(shuō)明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的。

　　當IRR＝ic，則說(shuō)明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

　　內部收益率與凈現值法的主要區別：

　　1、凈現值是一個(gè)數額，內部收益率是一個(gè)比率。

　　2、凈現值法需要預先確定一個(gè)折現率，內部收益率法則不需要預先確定一個(gè)折現率。

　　內部收益率法存在的問(wèn)題：

　　內部收益率的一些問(wèn)題可能使得該方法得出的決策信號與其他現金流量折現方法的結果相矛盾。這些問(wèn)題出自下列兩個(gè)方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設；二是多重根的問(wèn)題。

　　投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現的現金流量

　　考點(diǎn)34：

　　“價(jià)值”一詞在不同領(lǐng)域有不同的內涵，如有哲學(xué)的、美學(xué)的，這里所講的價(jià)值是經(jīng)濟學(xué)的。在經(jīng)濟學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分。一種商品的使用價(jià)值，是指該種商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用；交換價(jià)值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量，即交換價(jià)值表現為一定數量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱(chēng)的價(jià)值，是指交換價(jià)值。

　　任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒(méi)有用的東西不會(huì )被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會(huì )有交換價(jià)值。所以，沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值，但反過(guò)來(lái)不一定成立，即沒(méi)有交換價(jià)值不一定就沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

　　考點(diǎn)35：

　　某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價(jià)值。而該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對于一個(gè)典型的投資者（他代表了市場(chǎng)上大多數人的觀(guān)點(diǎn)）的經(jīng)濟價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是客觀(guān)的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀(guān)的、個(gè)人的因素基礎上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。

　　投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評估方法可能相同，但其中參數選取的立場(chǎng)可能不同。例如，都可以采用收益法——價(jià)值是未來(lái)凈收益的現值之和，但在評估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，收益法中的折現率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應的社會(huì )一般收益率，而在評估投資價(jià)值時(shí)，該折現率是某個(gè)具體的投資者可以接受的最低收益率。這個(gè)投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應的社會(huì )一般收益率。其中的一個(gè)重要因素是該投資者的機會(huì )成本。機會(huì )成本越大者，要求的收益率會(huì )越高。

　　投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費者對房地產(chǎn)的評價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠實(shí)現的基本條件。當投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資購買(mǎi)；反之，說(shuō)明不值得投資購買(mǎi)。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。當市場(chǎng)價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場(chǎng)出售過(guò)去所投資的房地產(chǎn)。

　　考點(diǎn)36：

　　成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達成交易的價(jià)格。

　　理解成交價(jià)格，還應對其形成機制，即賣(mài)價(jià)、買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系有所了解：

　　1、賣(mài)價(jià)是站在賣(mài)者的角度，指賣(mài)者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。

　　2、買(mǎi)價(jià)是站在買(mǎi)者的角度，指買(mǎi)者購買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。

　　3、賣(mài)價(jià)和買(mǎi)價(jià)都只是買(mǎi)賣(mài)雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。

　　市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結果。

　　理論價(jià)格是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

　　在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著(zhù)理論價(jià)格上下波動(dòng)，不會(huì )偏離太遠。但在投機心態(tài)驅使和非理性預期下，產(chǎn)生許多虛假需求，可能使市場(chǎng)價(jià)格脫離理論價(jià)格，如在泡沫經(jīng)濟下形成的畸高價(jià)格

　　考點(diǎn)37：

　　原始價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)，也稱(chēng)歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初購置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。

　　賬面價(jià)值又稱(chēng)賬面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。

　　原始價(jià)值是始終不變的；賬面價(jià)值是隨時(shí)間的推移而減少的。市場(chǎng)價(jià)值是隨著(zhù)時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過(guò)了若干年的使用，但其市場(chǎng)價(jià)值有時(shí)還比過(guò)去的購置價(jià)格高出很多。

　　考點(diǎn)38：

　　從政府對價(jià)格管制或干預的程度來(lái)看，價(jià)格有市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)和政府定價(jià)。

　　市場(chǎng)調節價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競爭形成的價(jià)格。

　　政府指導價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權限和范圍規定基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

　　政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權限和范圍制定的價(jià)格。如在城鎮住房制度改革中，出售公有住房的標準價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。

　　考點(diǎn)39：

　　總價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)總價(jià)，是指某一宗或某一區域范圍內的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

　　單位價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)，是指一個(gè)計量單位的價(jià)格，對于土地來(lái)說(shuō)，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對于建筑物來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對于房地來(lái)說(shuō)，是指單位面積的房地價(jià)格。

　　樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。

　　樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系是：

　　樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/總建筑面積

　　樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/容積率

　　認識樓面地價(jià)的作用十分重要。在現實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格的高低。

　　考點(diǎn)40：

　　實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現到成交日期時(shí)的價(jià)格。

　　名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

　　考點(diǎn)41：

　　現貨價(jià)格是指在交易達成后立刻或在短期內（可視為在交易達成的同時(shí)）進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

　　期貨價(jià)格是指在交易達成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

　　期房?jì)r(jià)格通常低于現房?jì)r(jià)格。

　　期房?jì)r(jià)格與現房?jì)r(jià)格之間的關(guān)系有：

　　期房?jì)r(jià)格=現房?jì)r(jià)格－預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值－風(fēng)險補償

　　上述關(guān)系是期房與現房同品質(zhì)（包括工程質(zhì)量、功能、戶(hù)型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等）下的關(guān)系。在現實(shí)中常常出現同地段的期房?jì)r(jià)格比現房?jì)r(jià)格高的相反現象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現房的戶(hù)型差、功能已落后。

　　考點(diǎn)42：

　　1、土地價(jià)格

　　土地價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)，如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指土地的價(jià)格；如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指土地部分的價(jià)格，不包含建筑物的價(jià)格。

　　土地的生熟程度主要有下列5種：

　?。?）未征用補償的農地；

　?。?）已征用補償但未做“三通一平”或以上開(kāi)發(fā)的土地；

　?。?）已做“三通一平”或以上開(kāi)發(fā)的土地；

　?。?）在現有城區內有待拆遷建筑物的土地；

　?。?）已做拆遷補償安置的城市空地。

　　2、建筑物價(jià)格

　　建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含建筑物所占土地的價(jià)格。

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