房地產(chǎn)經(jīng)紀人考點(diǎn)匯總（四）

　　考點(diǎn)29：

　　房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對象的投資，是借助于房地產(chǎn)來(lái)獲得收益的投資行為。

　　房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價(jià)的步驟；

　　不同的房地產(chǎn)投資項目，其具體的經(jīng)濟評價(jià)方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個(gè)步驟：

　　1、估計相關(guān)的現金流量；

　　2、計算有關(guān)的評價(jià)指標；

　　3、將評價(jià)指標與可接受的標準進(jìn)行比較，得出評價(jià)結論。

　　考點(diǎn)30：

　　現金流量是指一個(gè)項目在某一特定時(shí)期內收入或支出的資金數額。從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價(jià)的角度來(lái)看，現金流量是指由于房地產(chǎn)投資項目實(shí)施而引起的資金收支的改變量。

　　現金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。

　　現金流入通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。凈現金流量是指某一時(shí)點(diǎn)上的正現金流量與負現金流量的代數和，即：

　　凈現金流量＝現金流入量－現金流出量

　　考點(diǎn)31：

　　為直觀(guān)地反映現金流量與時(shí)間的關(guān)系，便于分析和計算，通常將現金流入、現金流出及其量值的大小、發(fā)生的時(shí)點(diǎn)用圖形描繪出來(lái)，該圖即是現金流量圖。

　　現金流量圖的習慣表示方法是：

　　1、用一水平線(xiàn)表示時(shí)間，將該水平線(xiàn)劃分為長(cháng)短相同的間隔，每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；

　　2、劃分了時(shí)間間隔后的水平線(xiàn)，表示一個(gè)從0開(kāi)始到 n 結束的時(shí)間序列，在該線(xiàn)的左端，以0表示時(shí)間序列的起點(diǎn)，同時(shí)它也是第一個(gè)計息周期的起始點(diǎn)，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計息周期的終點(diǎn)。前一個(gè)計息周期的終點(diǎn)同時(shí)也是后一個(gè)計息周期的起點(diǎn)。

　　3、用帶箭頭的垂直線(xiàn)段代表現金流量，箭頭向上表示現金流入，箭頭向下表示現金流出，以垂直線(xiàn)的長(cháng)短來(lái)表示現金流量的絕對值大小，即現金流量越大，垂直線(xiàn)越長(cháng)。

　　綜上所述，把握現金流量圖應把握下列幾點(diǎn)：

　　1、時(shí)間段的總長(cháng)度：時(shí)間段從何時(shí)開(kāi)始至何時(shí)結束。

　　2、時(shí)間段的指向：時(shí)間的推移是自右向左，即右邊為過(guò)去，左邊為未來(lái)。

　　3、時(shí)間段的劃分：根據實(shí)際需要，按年、半年、季、月等，對時(shí)間段進(jìn)行劃分。

　　4、現金流量在時(shí)間段上發(fā)生的具體時(shí)點(diǎn)。

　　5、現金流量在該時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的具體數額。

　　6、現金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量。

　　考點(diǎn)32：

　　任何一項理性的投資在事前都應經(jīng)過(guò)3個(gè)階段：

　　1、投資機會(huì )尋找；

　　2、投資機會(huì )評價(jià)（又稱(chēng)投資項目評價(jià)、投資方案評價(jià)）；

　　3、投資機會(huì )選擇（又稱(chēng)投資決策，其結果為投資和不投資兩種）。

　　其中，投資項目經(jīng)濟評價(jià)是最重要的環(huán)節之一，它為投資決策提供依據。

　　投資既要獲取收益，又要承擔風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指投資收益的不確定性，即投資的結果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至會(huì )有虧損。任何一項投資都包含著(zhù)收益和風(fēng)險兩個(gè)基本因素。這兩個(gè)因素又可歸納為3個(gè)方面：

　　1、預期收益的大??；

　　2、預期收益的持續時(shí)間；

　　3、預期收益獲取的可靠性（又稱(chēng)安全性、確定性、可能性、穩定性等）。

　　風(fēng)險分析包括風(fēng)險發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個(gè)方面。具體來(lái)說(shuō)，如果風(fēng)險一定，投資者會(huì )選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會(huì )選擇風(fēng)險最小的。高風(fēng)險要求有高收益——投資者希望取得較高的預期收益，作為其冒較大風(fēng)險的補償。

　　根據風(fēng)險偏好，可以將投資者分為3類(lèi)：

　　1、投機型的投資者，如通常所說(shuō)的冒險家、賭徒。

　　2、保守型的投資者，如通常所說(shuō)的膽小鬼。

　　3、普通投資者，大多數投資者屬于這一類(lèi)。

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