房地產(chǎn)經(jīng)紀人考點(diǎn)匯總（二）

　　考點(diǎn)11：

　　影響房地產(chǎn)需求量的因素，或者 對某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

　　1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對其需求就會(huì )減少；價(jià)格下降，對其需求就會(huì )增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

　　2、消費者的收入水平。

　　3、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

　　4、消費者的偏好。

　　5、消費者對未來(lái)的預期

　　考點(diǎn)12：

　　彈性較大的數值說(shuō)明一個(gè)變量對于另一個(gè)變量的變化是敏感的，彈性較小的數值說(shuō)明一個(gè)變量對于另一個(gè)變量的變化是較不敏感的。

　　在經(jīng)濟學(xué)里，將彈性數值分為5種類(lèi)型：

　　1、彈性數值大于1的情況，稱(chēng)為富有彈性。

　　2、彈性數值小于1的情況，稱(chēng)為缺乏彈性。

　　3、彈性數值等于1的情況，稱(chēng)為單一彈性。

　　4、彈性數值為無(wú)窮大的情況，稱(chēng)為完全彈性。

　　5、彈性數值等于零的情況，稱(chēng)為完全無(wú)彈性。

　　需求富有價(jià)格彈性的需求曲線(xiàn)為一條斜率較小的曲線(xiàn)；需求缺乏價(jià)格彈性的需求曲線(xiàn)為一條斜率較大的曲線(xiàn)；需求單一價(jià)格彈性的需求曲線(xiàn)為一條直角雙曲線(xiàn)；需求完全富有價(jià)格彈性，價(jià)格的任何微小變化都會(huì )導致需求量的極大變化，需求曲線(xiàn)是一條與橫軸平等的直線(xiàn)；需求完全無(wú)價(jià)格彈性，不管價(jià)格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線(xiàn)是一條與縱軸平行的直線(xiàn)。

　　一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

　　替代品：一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟適用性住房與普通住宅之間。

　　互補品：對一種房地產(chǎn)的消費多了，對另一種房地產(chǎn)的消費也會(huì )多起來(lái)。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂(lè )房地產(chǎn)。

　　供給富有價(jià)格彈性的供給曲線(xiàn)與縱軸相交；供給缺乏價(jià)格彈性的供給曲線(xiàn)與橫軸相交；供給單一價(jià)格彈性的供給曲線(xiàn)與原點(diǎn)相交；供給完全富有價(jià)格彈性的價(jià)格的任何微小變化都會(huì )導致供給量的極大變化，供給曲線(xiàn)是一條與橫軸平等的直線(xiàn)；供給完全無(wú)價(jià)格彈性的價(jià)格的任何變化都不會(huì )導致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線(xiàn)是一條與縱軸平等的直線(xiàn)。

　　就開(kāi)發(fā)周期長(cháng)短不同的房地產(chǎn)來(lái)看，在一定時(shí)期內，對于開(kāi)發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商可以根據市場(chǎng)價(jià)格的變化較及時(shí)地調整開(kāi)發(fā)量，供給彈性相應地就比較大；反之，開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)的房地產(chǎn)，供給彈性就相應地比較小。

　　房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

　　房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比

　　開(kāi)發(fā)周期長(cháng)的房地產(chǎn)，供給彈性較小。

　　考點(diǎn)13：

　　是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者（賣(mài)者）在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數量。

　　形成供給有兩個(gè)條件：一是開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供給。

　　考點(diǎn)14：

　　對某種房地產(chǎn)供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

　　1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

　　2、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。

　　3、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。

　　4、開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的預期。

　　它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：

　　1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數量就會(huì )越多；相反，開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數量就會(huì )越少。

　　2、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。在某種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變的情況下，開(kāi)發(fā)成本上升會(huì )減少開(kāi)發(fā)利潤，從而會(huì )使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會(huì )使該種房地產(chǎn)的供給增加。

　　3、該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤，開(kāi)發(fā)商就會(huì )開(kāi)發(fā)更多數量的房地產(chǎn)。

　　4、開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的預期。如果開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的預期看好，如開(kāi)發(fā)商預期該種房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì )上漲，則在制定投資開(kāi)發(fā)計劃時(shí)會(huì )增加開(kāi)發(fā)量，從而會(huì )使未來(lái)的供給增加，同時(shí)會(huì )把現在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)留著(zhù)不賣(mài)，待價(jià)而沽，從而會(huì )減少該種房地產(chǎn)的現期供給；如果開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的預期是悲觀(guān)的，其結果會(huì )相反。

　　考點(diǎn)15：

　　房地產(chǎn)的供給曲線(xiàn)表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系。

　　在下圖（a）中，橫軸表示供給數量，縱軸表示價(jià)格。由于價(jià)格上升刺激供給增加，因此供給曲線(xiàn)向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著(zhù)供給曲線(xiàn)上下移動(dòng)，而是整個(gè)供給曲線(xiàn)發(fā)生位移。如下圖（b），以S0為基礎，在影響房地產(chǎn)供給的其他因素不變的前提下，如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升，整個(gè)供給曲線(xiàn)將由S0向左位移到S1；如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本下降，整個(gè)供給曲線(xiàn)將由S0向右位移到S2、

　　考點(diǎn)16：

　　房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是指房地產(chǎn)的需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線(xiàn)與市場(chǎng)供給曲線(xiàn)相交時(shí)的價(jià)格。

　　當市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，市場(chǎng)上會(huì )出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)機制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會(huì )逐漸消失，偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì )自動(dòng)地回復到均衡價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，供給不變，當需求增加時(shí)，將引起均衡數量增加，均衡價(jià)格上升。

　　均衡是市場(chǎng)價(jià)格運行的必然趨勢，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，就必然會(huì )形成短缺或過(guò)剩，導致買(mǎi)方之間或賣(mài)方之間的競爭，產(chǎn)生價(jià)格上升或下降的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價(jià)格。

　　考點(diǎn)17：

　　彈性是對一個(gè)變量對于另一個(gè)變量的敏感性的一種度量。具體地說(shuō)，它告訴人們一個(gè)變量發(fā)生1% 的變化，將會(huì )引起的另一個(gè)變量的百分比變化。

　　房地產(chǎn)的需求彈性主要有需求的價(jià)格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價(jià)格彈性。其中，需求的價(jià)格彈性通常簡(jiǎn)稱(chēng)需求彈性。

　　房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性，用來(lái)表示在一定時(shí)期內一種房地產(chǎn)需求量的相對變動(dòng)對于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對變動(dòng)的反應程度。即：

　　房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　在通常情況下需求的價(jià)格彈性是一個(gè)負數，通常直接寫(xiě)成正數。

　　房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 消費者收入量變化的百分比

　　房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 人口數量變化的百分比

　　房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動(dòng)1% 所引起的其需求量的百分比變化。

　　考點(diǎn)18：

　　可將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類(lèi)型：

　　1、全國房地產(chǎn)總的供求狀況；

　　2、本地區房地產(chǎn)的供求狀況；

　　3、全國本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況；

　　4、本地區本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。

　　由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況的，主要是本地區本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。

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