【學(xué)員問(wèn)題】怎樣認定房屋質(zhì)量不合格？

　　【解答】根據《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買(mǎi)受人有權解除合同，并要求出賣(mài)人賠償損失。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，買(mǎi)受人有權請求解除合同和賠償損失。

　　那么，應如何認定房屋的“主體結構”、“不合格”和“嚴重影響正常居住使用”這些概念呢？從技術(shù)角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術(shù)要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問(wèn)題，應當視為主體結構存在問(wèn)題。所謂“不合格”，應指房屋未能通過(guò)驗收或經(jīng)核驗被認定為不符合質(zhì)量要求的情形。“嚴重影響正常居住使用”應指由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，嚴重影響買(mǎi)受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結構性問(wèn)題，而屬于非結構性的質(zhì)量瑕疵，出賣(mài)人應當對此予以修復，買(mǎi)受人不能因此要求退房。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。