4、產(chǎn)權、債權關(guān)系

　　商業(yè)物業(yè)（樓宇）的所有權人可能是個(gè)人、一間或數間公司。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設經(jīng)常是通過(guò)抵押等方式來(lái)籌集資金的，所以物業(yè)本身可能存在著(zhù)所有權或債務(wù)形式多重性的特征，對于物業(yè)管理者來(lái)說(shuō)，了解物業(yè)債權的實(shí)質(zhì)性關(guān)系和所有權類(lèi)型是相當必要的，若物業(yè)產(chǎn)權不清，從物管市場(chǎng)的角度而言，意味著(zhù)物管需求方的主體不確定，必將導致物管作業(yè)因服務(wù)對象的不明確而陷入混亂無(wú)序的狀態(tài)。若物業(yè)債權關(guān)系復雜，則有可能使物管企業(yè)卷入不必要的債權糾紛，在一定程度上加大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。物業(yè)管理是屬于長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)，物業(yè)委托方的產(chǎn)權、債權關(guān)系是否清晰明確必將影響物業(yè)委托雙方的長(cháng)期合作發(fā)展。

　　5、環(huán)境清潔管理

　　商業(yè)樓宇物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標志，保潔工作對物業(yè)業(yè)主、租戶(hù)及顧客的影響極大，越是高檔、現代的商業(yè)樓宇，對清潔工作的要求就越高。商業(yè)樓宇的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶(hù)居住在物業(yè)內部（如某些專(zhuān)業(yè)批發(fā)商場(chǎng)），存在生活垃圾的處理問(wèn)題，保潔工作相對難以控制。除應有專(zhuān)人負責流動(dòng)保潔、及時(shí)清運垃圾、隨時(shí)保持室內外衛生之外，同時(shí)應注重提高清潔工作的專(zhuān)業(yè)性，滿(mǎn)足商業(yè)物業(yè)內部各種設施設備的保養需要。

　　商業(yè)物業(yè)（樓宇）的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)：

　�、�、由于商業(yè)樓宇日常的保潔需求時(shí)間較長(cháng)（營(yíng)業(yè)時(shí)間長(cháng)，且節假日照常營(yíng)業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實(shí)行兩班倒，即將巡視和清潔分開(kāi)，隱蔽部位（如消防通道內的設施）的保潔工作安排在白天巡視時(shí)間完成，夜間主要對營(yíng)業(yè)區域進(jìn)行清潔，包括地面、衛生間、玻璃、消防器具等公共設施。

　�、�、商業(yè)樓宇的保潔重點(diǎn)在大堂及大門(mén)入口處。大堂、大門(mén)是出入人群的必經(jīng)之地，且位置最接近物業(yè)外部環(huán)境，只要注意大堂和大門(mén)出入口的衛生保持，并及時(shí)進(jìn)行保潔作業(yè)，即可在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經(jīng)過(guò)出入口防塵墊之后，仍會(huì )有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內。

　�、�、商業(yè)樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身質(zhì)素及檔次來(lái)決定，樓宇檔次越高，巡視的內容越單一，需配置的保潔人員越少；樓宇檔次越低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，特別是集市型的商業(yè)物業(yè)，清潔質(zhì)量的高低取決于巡視保潔的質(zhì)量。另外商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對停車(chē)場(chǎng)、理貨區及垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理。

　�、�、商業(yè)物業(yè)對保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時(shí)發(fā)現問(wèn)題的能力和正確處理清潔作業(yè)過(guò)程中的各種應注意事項的能力，在人員管理方面還涉及到防自盜等情況，物業(yè)管理單位應合理安排保潔人員的工作時(shí)間、工作區域及作業(yè)方式，做到既要保證物業(yè)環(huán)境的清潔衛生，同時(shí)也盡量避免因保潔作業(yè)對物業(yè)內部正常的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成不良影響。

　　6、環(huán)境綠化管理

　　營(yíng)造良好的購物環(huán)境是商業(yè)物業(yè)（樓宇）成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業(yè)物業(yè)區域環(huán)境的“含金量”。盡管商業(yè)樓宇的單位面積價(jià)值昂貴，仍需要通過(guò)環(huán)境綠化來(lái)點(diǎn)綴，并以此營(yíng)造和諧舒適的宜人氣氛，提高業(yè)主、租戶(hù)及顧客的生活、工作質(zhì)量。

　　商業(yè)物業(yè)的綠化管理以經(jīng)濟適用、美觀(guān)大方為原則，為與建筑環(huán)境氣氛取得協(xié)調一致的效果，應對其進(jìn)行統籌規劃，合理布局。具體的綠化方案設計應結合客觀(guān)環(huán)境，合理布置，既要考慮美觀(guān)，通過(guò)綠化起到美化環(huán)境、改善環(huán)境小氣候的作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長(cháng)期的日常養護。

　　同住宅物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)（樓宇）因其著(zhù)重商業(yè)綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業(yè)內可綠化區域面積較小，加上室內陽(yáng)光照射不充分，因此給綠化工作帶來(lái)困難，為較好解決這一問(wèn)題，應充分利用有限場(chǎng)地，采取水平綠化與垂直綠化相結合的方法，在擁擠的有限空間里營(yíng)造綠意的環(huán)境。在綠化裝點(diǎn)室內空間時(shí)，應注意以下幾點(diǎn)：

　�、�、商業(yè)物業(yè)的綠化配置主要以室內綠化為著(zhù)眼點(diǎn)，屬花卉租擺范疇，對花卉的質(zhì)量要求相對較高，花卉在擺放期間應表現出良好的生長(cháng)狀態(tài)，防止出現亂葉、黃葉、蟲(chóng)害、痿焉、老化、不規整等生長(cháng)不良的情況。

　�、�、商業(yè)物業(yè)室內的亮度主要由日光燈補償，光線(xiàn)較柔和，因此在品種選擇上以觀(guān)賞葉片花卉為主，葉片質(zhì)地應為革質(zhì)以上，光亮無(wú)毛，顏色純正。在養護中應及時(shí)清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時(shí)可噴施少量光亮劑。

　�、�、室內花卉的選擇應注意避免選用姿態(tài)臃腫的花卉，主要突出線(xiàn)條美和層次美。同時(shí)要避開(kāi)有異味、有毛、有毒的植物�；�木擺放講究藝術(shù)，品種配置與擺放位置要適當，風(fēng)格統一協(xié)調，構圖合理美觀(guān)。

　�、�、因室內光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環(huán)境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點(diǎn)部位人為加上背景以烘托氣氛。例如，在蔬菜區用塑料制作的藤本蔬菜來(lái)映襯主題。

　�、�、室內花木一般產(chǎn)自熱帶，因此室內的濕度要較大一些。由于受到環(huán)境的制約，室花更換較頻繁，日常的養護大多限于夜間澆水或補充少量顆粒劑復合緩釋肥料。

　�、�、搬運花草植物時(shí)，保護花卉枝葉不受損傷，同時(shí)注意花木放置場(chǎng)地的衛生保潔。經(jīng)常對植株進(jìn)行檢查，適當進(jìn)行綠化補缺與品種調劑，確保植物生長(cháng)成型，成活率達95%以上，保持植物常盛態(tài)勢，可使室內環(huán)境充滿(mǎn)生機與活力。