五、土地利用現狀與潛力分析評價(jià)

　　1.城市土地利用結構合理性的主要指標

　　城市土地利用結構合理性的主要指標有：城市土地利用數量結構指標、城市土地利用空間結構指標、城市土地利用強度指標及城市土地利用潛力指標等。

　　（1）城市土地利用數量結構指標

　　中華人民共和國建設部1990年頒布了《城市用地分類(lèi)與規劃建設用地標準》（國家標準），該標準從我國人多地少的國情出發(fā)，為滿(mǎn)足城市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展需要與環(huán)境建設的最基本用地需求，規定在編制和修訂城市總體規劃時(shí)，居住、工業(yè)、道路廣場(chǎng)和綠地四大類(lèi)主要用地占建設用地的比例為：居住用地20—32%；工業(yè)用地15—25%；道路廣場(chǎng)用地8—15%；綠地8—15%，這四類(lèi)用地綜合占建設用地比例宜為60—75%，大城市工業(yè)用地占建設用地比例宜取規定的下限，風(fēng)景旅游城市及綠化條件好的城市，其綠地占建設用地的比例可大于15%.《城市用地分類(lèi)與規劃建設用地標準》中還規定了居住、工業(yè)、道路廣場(chǎng)和綠地四大類(lèi)用地的人均單項指標，其指標為人均居住用地18—28平方米；人均工業(yè)用地10—25平方米；人均道路廣場(chǎng)用地7—15平方米；人均綠地大于9平方米，其中人均公共綠地大于7平方米。大城市人均工業(yè)用地指標宜采取下限。

　　城市土地利用數量結構指標可與國外大城市橫向比較，從發(fā)達國家的土地利用結構情況來(lái)看，最主要的特征是基礎設施和公共設施用地的比重較大。

　　（2）城市土地利用空間結構指標

　　研究城市土地利用空間分布結構時(shí)，將城鎮分為中心區、內城區、過(guò)渡區、外圍區（由內至外）四個(gè)區域。通過(guò)對城鎮地籍調查成果統計分析，得到每個(gè)區域及商務(wù)中心區（CBD）主要用地類(lèi)型用地分布狀況、分布數量和用地強度，為政府制定土地利用空間結構調整規劃提供依據。

　　（3）城市土地利用強度指標

　　一般而言，城市土地的利用強度可以用城市的平均建筑密度和平均建筑容積率來(lái)表示。各類(lèi)用地由于其類(lèi)別不同，用途不同，因此土地的利用強度也有差別。通過(guò)對城鎮地籍調查成果統計分析，得到商業(yè)金融、住宅、工業(yè)倉儲、市政、公共建筑、交通、水域、特殊、農業(yè)及其他用地的平均建筑密度和平均建筑容積率，與城市規劃比較來(lái)判斷城市土地利用強度的合理性。

　　2.城市土地利用結構合理性的統計分析方法

　�。�1）技術(shù)路線(xiàn)與方法

　　根據分析和評價(jià)要求，充分利用城鎮地籍調查成果基礎數據，有目的進(jìn)行空間統計、匯總和分析，發(fā)現土地利用現狀的數量、結構、強度等的空間分布規律，為進(jìn)一步開(kāi)展潛力分析和評價(jià)提供定性、定量的基礎和依據。

　　綜合土地利用現狀和城市規劃、土地利用總體規劃、社會(huì )經(jīng)濟、人口、環(huán)境等數據，考慮經(jīng)濟容積率、城市規劃強制因子和規劃調整等因素，從結構的合理性考慮空間和數量結構的調整，從強度的合理性考慮縱向潛力的拓展，從未利用土地和城市規劃要求考慮橫向潛力拓展，進(jìn)而得出土地的綜合潛力。

　　（2）工作內容

　　根據調查工作的要求，選取城鎮范圍內的區域作為調查的工作區，區域內人口密集程度，經(jīng)濟發(fā)展狀況，城市改造、建設頻繁度應具有一定的代表意義和研究意義。

　　對市區土地利用現狀、各類(lèi)用地的分布狀況、市區閑置土地狀況、建筑密度、建筑容積率等進(jìn)行調查，進(jìn)行準確的土地利用現狀統計、匯總，通過(guò)對統計、匯總結果分析，提出土地利用現狀的數量結構、空間結構以及集約利用的合理性評價(jià)，并指出土地利用結構調整和潛力拓展的方向，提出土地集約利用、潛力挖掘的合理建議和措施。

　　（3）土地利用現狀分析與評價(jià)

　　土地利用現狀與結構合理性分析主要包括以下幾個(gè)方面的內容：總體情況和用地構成情況的分析、分類(lèi)人均指標比較分析、中心區土地利用結構比較分析、土地利用空間結構比較分析、提出結構調整方向。

　　土地利用現狀與結構合理性評價(jià)主要從以下幾個(gè)方面入手：從總體土地利用情況、分行政區和綜合區土地利用情況、用地結構等方面分析市區土地利用狀況；從經(jīng)濟發(fā)展、自然地理環(huán)境、交通建設、政策與規劃控制、產(chǎn)業(yè)結構調整、居民的生活需求等方面闡述市區用地擴展過(guò)程和土地利用集約度演變；從土地利用的數量結構、空間結構分析市區土地利用結構特征和存在問(wèn)題，指出土地利用結構優(yōu)化和調整方向，并給出具體的措施；根據土地利用的總體狀況、分類(lèi)與分區評價(jià)、聚類(lèi)分析結果、人口密度等方面因素，從平均建筑密度和平均建筑容積率兩方面分析和評價(jià)市區土地利用強度。

　　（4）土地利用潛力評價(jià)

　　土地利用程度和挖潛改造方向，可將城市土地分為：無(wú)容量土地（主要包括水面、綠化、道路廣場(chǎng)）、容量完全損失土地（現狀為建設用地，規劃為水面、綠化、道路廣場(chǎng)）、未利用的土地（未建設用地，包括耕地、閑置地等空地，規劃為建設用地，是橫向挖潛改造的重點(diǎn)）、低度利用的土地（利用不充分的土地，用地性質(zhì)不符合規劃要求，現狀容積率低于經(jīng)濟容積率，是縱向挖潛改造的主要對象）、合理利用的土地（符合規劃要求，土地利用率高，己充分發(fā)揮用地潛力，是城市土地利用的方向，不屬于挖潛改造的主要對象）、過(guò)度利用的土地（土地現狀容積率遠高于經(jīng)濟容積率和環(huán)境容量指標，規劃需要調整改造）等，根據分析和評價(jià)要求，充分利用城鎮地籍調查成果基礎數據，有目的進(jìn)行空間統計、匯總和分析，以發(fā)現以上土地的數量、結構、強度及空間分布規律，為進(jìn)一步開(kāi)展潛力分析和評價(jià)提供定性、定量的基礎和依據。