鄉（鎮）村企業(yè)的土地使用權上抵押權實(shí)現拍賣(mài)或變賣(mài)抵押物時(shí)，抵押權人若不是本集體經(jīng)濟組織投資設立的企業(yè)的，須辦理集體土地征收和國有土地出讓手續。拍賣(mài)或變賣(mài)所得價(jià)款，應先扣除征地補償安置費，給付集體土地所有者（集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權利的除外），并扣除出讓金上繳國家，余額依《擔保法》規定處置。鄉鎮企業(yè)用地使用權的抵押?jiǎn)?wèn)題是實(shí)踐中的一個(gè)難題。一般來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)要點(diǎn)。

　　1）在為設定抵押而辦理登記時(shí)，土地管理部門(mén)應當核定通過(guò)拍賣(mài)抵押物實(shí)現抵押權時(shí)應補交的土地使用權出讓金額。這筆金額，實(shí)際上是抵押權人實(shí)現抵押權的一筆預期扣除額，也是未來(lái)的地產(chǎn)受讓人將要支付的一筆成本；

　　2）抵押權實(shí)現時(shí)，被抵押的土地使用權必須通過(guò)土地征收程序轉變?yōu)閲�有土地，然后按抵押劃撥�(chē)�有土地使用權的辦法，或辦理土地出讓手續，由受讓人在繳納出讓金的基礎上取得出讓國有土地使用權，或作為劃撥土地以轉給受讓人，國家收取土地收益。這些規定，實(shí)際上針對的是土地使用權由集體經(jīng)濟組織以外的單位或個(gè)人受讓的情形。如果抵押權實(shí)現時(shí)，該鄉鎮企業(yè)用地使用權是由本集體內部的企業(yè)或個(gè)人受讓取得，則沒(méi)有必要適用這種程序。