關(guān)于印發(fā)《大慶市整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作方案》的通知

　　慶整頓[2002]1號

　　各縣、區建設局，各中、省直單位建設主管部門(mén)：

　　現將《大慶市整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作方案》印發(fā)給你們，請認真遵照執行。

　　附件：大慶市整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作方案

　　大慶市整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導小組

　　二○○二年八月十三日

　　大慶市整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作方案

　　為貫徹建設部等七部委《關(guān)于整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》精神，保護居民住房消費積極性，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據《黑龍江省整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作方案》的要求，制定本方案。

　　一、指導思想

　　以江總書(shū)記“三個(gè)代表”重要思想為指導，以《房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《城市規劃法》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《工程質(zhì)量管理條例》和有關(guān)法律、法規、規章為依據，以建立誠信經(jīng)營(yíng)、規范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序為目標；以查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規行為為重點(diǎn)，以專(zhuān)項整治為手段，切實(shí)解決我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要矛盾和突出問(wèn)題，使我市房地產(chǎn)市場(chǎng)各種違法違規行為大幅度下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉。

　　二、整頓重點(diǎn)

　�。ㄒ唬┮婪ú樘庨_(kāi)發(fā)建設中的違法違紀行為

　　1、在集體土地上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為；（市建設局開(kāi)發(fā)辦）

　　2、未按出讓合同約定支付土地使用權出讓金或未按合同約定的條件和期限開(kāi)發(fā)、利用土地；（市國土資源局）

　　3、擅自變更規劃批件確定的層數、容積率、規模、功能定位，加層、加密、消防設施和綠化配套不符合有關(guān)規定；（市規劃局、公安局、消防處）

　　4、未取得“兩證一書(shū)”，擅自進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設；（市城市管理執法監察局）

　　5、未取得施工許可證擅自開(kāi)工建設；（市建設局市場(chǎng)辦）

　　6、未取得預售許可證擅自銷(xiāo)售；（市建設局房產(chǎn)管理科）

　　7、一房多售；（市建設局房產(chǎn)管理科）

　　8、無(wú)證和越級開(kāi)發(fā)，未參加或未通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢承攬開(kāi)發(fā)項目；（市建設局開(kāi)發(fā)辦）

　　9、未經(jīng)工程質(zhì)量、消防驗收或驗收不合格擅自交付使用；（市建設局質(zhì)監站）

　　10、發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題不認真處理，供熱、供水未配套運行，不按規定發(fā)放住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)以及不按保證書(shū)承諾保修責任的行為。（市建設局房產(chǎn)管理科）

　　11、商品房銷(xiāo)售后，因開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，造成商品房不能辦理土地使用證、產(chǎn)權登記或發(fā)生債務(wù)糾紛的。（市建設局開(kāi)發(fā)辦、市國土資源局）

　　負責上述工作的有關(guān)單位和部門(mén)要對所有己開(kāi)工建設和己銷(xiāo)售項目進(jìn)行全面檢查。對檢查中發(fā)現的違法違紀行為加大打擊力度，對未按出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，責令限期繳納，并做違約賠償處理。對未按合同約定的條件和期限開(kāi)發(fā)、利用土地的，責令限期糾正，并做警告、罰款處理。對確需改變出讓合同約定條件的，必須取得土地出讓方和城市規劃行政主管部門(mén)同意，并簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。對超過(guò)規劃批件確定的建筑面積一萬(wàn)平方米以上；未經(jīng)消防、質(zhì)量驗收而交付使用的，供熱等不配套的；以及群眾投訴有安全等嚴重問(wèn)題的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一律先行責令限期整改，并暫停新項目審批，待整改后再作其它處理。對建設審批和項目管理中把關(guān)不嚴、監察不力的部門(mén)和管理人員依法追究法律責任。

　�。ǘ�）依法查處商品房銷(xiāo)售面積缺斤短兩

　　1、開(kāi)發(fā)企業(yè)將不應公攤的面積進(jìn)行公攤；

　　2、將分攤面積再次出售或出租；

　　3、預售時(shí)違規進(jìn)行面積計算；

　　4、不按商品房銷(xiāo)售管理辦法的規定處理面積糾紛；

　　5、開(kāi)發(fā)企業(yè)與測繪單位勾結，在面積計算中弄虛作假；

　　6、在合同中不按規定標明套內建筑面積與分攤面積。

　　上述工作由市建設局房產(chǎn)管理科、房產(chǎn)監察監理站負責，要積極推行按套或套內建筑面積銷(xiāo)售商品房，盡快建立面積糾紛調處機制；對弄虛作假的房地產(chǎn)測繪單位要上報市主管部門(mén)，分別降低或取消其房產(chǎn)測繪資格，對弄虛作假侵害購房者利益的開(kāi)發(fā)企業(yè)、測繪機構要依法嚴懲。

　�。ㄈ�）依法查處房地產(chǎn)中介的違法違規行為

　　1、發(fā)布不實(shí)信息，騙取“看房費”；

　　2、派人假冒房主或串通真房主騙取中介費；

　　3、與一些非法轉租或以低價(jià)租賣(mài)房屋的當事人串通一氣，促成地下交易；

　　4、迎合委托方要求出具不實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)報告；

　　5、利用執行業(yè)務(wù)之便收受賄賂或收取委托合同之外的費用；

　　6、未取得相關(guān)機構資格擅自從事中介業(yè)務(wù)、估價(jià)業(yè)務(wù)的行為；

　　7、偽造、涂改、轉讓房地產(chǎn)中介注冊資格證。

　　上述工作由市建設局房產(chǎn)管理科、房產(chǎn)監察監理站負責，要全面推行中介服務(wù)人員持證上崗制度，對未取得資質(zhì)證書(shū)、超范圍從事中介服務(wù)以及中介行為不規范的機構，要由建設部門(mén)責令其停業(yè)并給予處罰。

　�。ㄋ模┮婪ú樘幪摷俚冗`法違規廣告行為

　　1、不具備銷(xiāo)售條件，擅自通過(guò)媒體或展銷(xiāo)會(huì )等形式發(fā)布房地產(chǎn)廣告；

　　Z、盜用其他項目銷(xiāo)售許可證，進(jìn)行廣告宣傳；

　　3、發(fā)布虛假廣告；

　　4、廣告承諾與實(shí)際不符；

　　3、廣告內容不規范，包括未按規定刊登預售許可證號，或刊登虛假預售許可證號，以及使用非規范的廣告用語(yǔ)，不按規定明示價(jià)格、面積等。

　　6、未經(jīng)工商行政管理部門(mén)批準，擅自發(fā)布房地產(chǎn)廣告的行為。

　　上述工作由市工商局和市建設局房產(chǎn)管理科負責，對違法違規發(fā)布房地產(chǎn)廣告的媒介單位、房地產(chǎn)企業(yè)以及廣告制作者，由工商行政管理部門(mén)依法查處。對違法違規的房地產(chǎn)企業(yè)由建設行政管理部門(mén)降低資質(zhì)等級或注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　�。ㄎ澹┮婪ú樘幒贤�訂立和履行中的違規行為

　　l、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)不按規定出示有關(guān)法規或示范文本；

　　2、合同中未包含法律法規規定的內容；

　　3、隱瞞事實(shí)真相，誤導購房者簽訂有損購房人合法權益的購房合同；

　　4、開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構不履行合同約定的義務(wù)。

　　上述工作由市工商局和市建設局房產(chǎn)管理科負責，要加大監察力度，使開(kāi)發(fā)企業(yè)按規定使用合同示范文本，對不按規定明示或故意刪減保護消費者合法權益的合同條款的開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設行政管理部門(mén)、工商行政管理部門(mén)應責令其做出調整，依法查處合同欺詐行為，切實(shí)保護住房消費者的合法權益。

　�。�六）依法查處物業(yè)管理中的違法違紀行為

　　1、不按合同規定的內容和標準提供服務(wù)；

　　2、服務(wù)與收費質(zhì)價(jià)不符；

　　3、建設單位與管理單位互相推諉，不認真解決質(zhì)量和配套不完善問(wèn)題；

　　4、處理問(wèn)題時(shí)態(tài)度惡劣，致使矛盾激化；

　　5、未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)擅自承攬物業(yè)管理任務(wù)。

　　此項工作由市建設局物業(yè)管理科負責，要加強規范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務(wù)，完善物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度，推行物業(yè)管理項目招投標，規范物業(yè)管理收費，認真查處有違法違規和違約行為的物業(yè)管理公司。

　　三、工作步驟

　　此次整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作大體分為三個(gè)階段。

　　第一階段（2002年8月25日之前）為宣傳動(dòng)員和自查自糾階段。

　　1、制定下發(fā)《大慶市整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作方案》（即本方案）。

　　2、召開(kāi)整頓規范房地產(chǎn)秩序會(huì )議，對整頓規范工作進(jìn)行部署。

　　3、各區、縣開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)自查自糾。所有開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構，都要開(kāi)展自查自糾。對存在的違法違規行為，一律要在今年8月25日前自行改正，并向“整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序辦公室”和建設、土地、工商等相關(guān)主管部門(mén)報送逐項、逐條對照自查自糾的書(shū)面報告。

　　4、要充分利用電臺、電視臺和報刊等新聞媒體，廣泛宣傳國家、省有關(guān)政策和大要案的披露情況及對查處工作的跟蹤報道。

　　第二階段（2002年8月25日——2002年10月30日）為組織檢查和聯(lián)合抽查階段。

　　l、各區、縣整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序辦公室要組織建設、規劃、土地、工商、計劃、經(jīng)貿、財政、監察部門(mén)，在企業(yè)自查的基礎上組織全面檢查，各地的企業(yè)檢查率要達到100％，近五年已售項目及正在銷(xiāo)售和建設項目檢查率要達到100％。并于9月底前向市“整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序辦公室”和市建設局、市國土資源局、市工商局、市計委、市經(jīng)貿委、市財政局、市監察局報送組織檢查及違法違規行為查處情況的書(shū)面報告。

　　2、檢查和處罰的方法是有分有合。一般由“整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序辦公室”組織建設、房地產(chǎn)、規劃、土地、工商、計劃、經(jīng)貿、財政、監察部門(mén)組成聯(lián)合檢查組，建設（房產(chǎn)）、土地、工商亦可單獨進(jìn)行專(zhuān)項檢查，對所轄行政區域內的開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構和相關(guān)房地產(chǎn)項目的審批單位進(jìn)行聯(lián)合或專(zhuān)項檢查，對違法違規行為的處罰按七部委文件分工，由各執法部門(mén)進(jìn)行處罰，各部門(mén)處罰意見(jiàn)匯總到“整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序辦公室”。

　　3、市里將于9—10月份組成執法檢查組對各區、縣檢查的項目進(jìn)行執法抽查，對檢查出的問(wèn)題將予以復查處理，并對區、縣房地產(chǎn)市場(chǎng)管理進(jìn)行綜合評價(jià)打分排序，通報全市，并上報省建設廳。在市里檢查基礎上，做好迎接省里的執法檢查組來(lái)大慶檢查的各項工作。

　　第三階段（2002年10月30日——2002年11月30日）為迎國家集中清理整改階段，整章建制。

　　為迎接國家七部委對我市的聯(lián)合檢查，針對專(zhuān)項整治和自查自糾過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題，逐一進(jìn)行匯總和清理整頓、整章建制，完善法規和政策制度，健全網(wǎng)上公示制度，實(shí)行政務(wù)公開(kāi)制度、建立企業(yè)誠信檔案制度，建立行業(yè)自律、新聞監督、各界人士參與的社會(huì )監督體系。

　　各階段工作可以邊整邊改、交叉進(jìn)行，市里將不定期組織人員進(jìn)行檢查、指導。