各位備考房地產(chǎn)估價(jià)師的小伙伴復習得怎么樣啦？今天網(wǎng)校為大家準備的是土地估價(jià)基礎與實(shí)務(wù)的高頻考點(diǎn)，也是同學(xué)們比較容易弄混的考點(diǎn)——收益還原法，最后還有經(jīng)典例題供大家練習，一起來(lái)鞏固一下吧~

收益還原法是將待估宗地未來(lái)正常年純收益（年租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。

收益還原法適用于有現實(shí)收益或潛在收益的土地估價(jià)。

1.純收益不變，且永續，各相關(guān)因素不變

P—土地收益價(jià)格

a—土地純收益（或地租），每年不變

r—土地還原利率，固定且大于零

2.純收益不變，收益年限有限，各相關(guān)因素不變

P、a、r含義同前

n—未來(lái)土地收益年期

上述為兩種常見(jiàn)的計算公式及適用情形，收益還原法還有其他公式，如土地純收益流量每年按等差級數遞增或遞減、土地純收益流量每年按某個(gè)固定的比率遞增或遞減、預知未來(lái)若干年后的土地價(jià)格等公式，其計算公式同《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》教材第八章收益法中報酬資本化法的相應公式。

1.收集相關(guān)資料

收集的資料包括待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)的年平均總收益與總費用資料等。

（1）對出租性土地及房屋宜收集3年以上的租賃資料；

（2）對營(yíng)業(yè)性土地及房屋宜收集5年以上的營(yíng)運資料；

（3）直接生產(chǎn)用地應收集過(guò)去5年中原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料。

2.測算年總收益

年總收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應取得持續而穩定的客觀(guān)年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對總收益的收益期超過(guò)或不足1年的，要統一折算為年土地總收益。估算年總收益，應考慮客觀(guān)閑置損失。

3.確定年總費用

年總費用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并取得相應收益時(shí)正常合理的必要年支出。確定土地年總費用時(shí)，應根據土地利用方式進(jìn)行具體分析。對總費用的支出期超過(guò)或不足1年的，要統一折算為年土地總費用。

4.計算年純收益

總純收益按總收益扣除總費用計算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。土地純收益計算見(jiàn)下表。

5.確定土地還原率

土地還原率的確定方法：（1）土地純收益與價(jià)格比率法；（2）安全利率加風(fēng)險調整值法；

（3）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。綜合還原率、土地還原率和建筑物還原率的關(guān)系：

6.選用適當的計算公式

在估價(jià)實(shí)務(wù)中，應根據具體情況，選擇適當的計算公式。

7.測算收益價(jià)格

根據已選擇的公式計算土地收益價(jià)格。

【例題?不定項】某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)格為200萬(wàn)元，建筑物還原率為12%，土地使用年限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（?。┤f(wàn)元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】C

【解析】建筑物年凈收益＝建筑物價(jià)格×建筑物的還原率＝200×12%＝24（萬(wàn)元），土地的年凈收益＝60-24＝36（萬(wàn)元），土地的價(jià)格＝36×1/6%×[1－1/（1+6%）³⁰]＝495.53（萬(wàn)元）。房地產(chǎn)價(jià)格＝200+495.53＝695.53（萬(wàn)元）。

【例題?不定項】某宗住宅用地土地使用年期70年，容積率為2.0。選擇某比較案例的成交價(jià)格為1800元/平方米，土地使用年期50年，容積率1.5。與待估宗地相比，比較案例的區域因素條件優(yōu)于待估宗地，修正系數為3%，個(gè)別因素條件比待估宗地差，修正系數為3%。該城市住宅地價(jià)的容積率修正系數如下表，土地還原利率為8%。則待估宗地土地價(jià)格為（?。┰?平方米。

A.2743

B.2744

C.2746

D.2749

【答案】D

【解析】待估宗地土地價(jià)格=1800×（1.8/1.2）×（100/103）×（100/97）×[1-1/（1+8%）⁷⁰]/[1-1/（1+8%）⁵⁰]=2749（元/平方米）。

【例題?不定項】在采用土地租金測算土地純收益時(shí)，需扣除的租賃費用中不包括（?。?。

A.管理費

B.土地稅

C.維護費

D.保險費

【答案】D

【解析】土地租賃方式，土地年總費用包括土地使用稅、土地管理費、土地維護費及其他稅費。