房地產(chǎn)估價(jià)師備考的小伙伴們復習得如何了？新政實(shí)施后同學(xué)們又增加了土地估價(jià)實(shí)務(wù)科目，這是門(mén)知識點(diǎn)非常多且難度不低的科目，今天網(wǎng)校為大家帶來(lái)的就是其中的一個(gè)高頻考點(diǎn)——成本逼近法，看完知識點(diǎn)后別忘記做后面的練習哦~

成本逼近法是以取得開(kāi)發(fā)土地所耗費的各項客觀(guān)費用之和為主要依據，加上客觀(guān)的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。

成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區的土地價(jià)格評估。

土地價(jià)格=（土地取得費＋土地開(kāi)發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤）＋土地增值＝土地成本價(jià)格＋土地增值

1.收集與估價(jià)有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料

2.通過(guò)直接或間接方式，求取待估宗地的土地取得費、土地開(kāi)發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤

（1）土地取得費

按取得土地使用權而支付的各項客觀(guān)費用計算，不同取得方式下土地取得費如下表所示。

（2）土地開(kāi)發(fā)費

土地開(kāi)發(fā)費按該待估宗地設定開(kāi)發(fā)程度下應投入的各項客觀(guān)費用計算。

屬建成區內已開(kāi)發(fā)完成的宗地，評估設定的開(kāi)發(fā)程度最少應為宗地紅線(xiàn)外通路、通上水、通電和宗地紅線(xiàn)內土地平整。

（3）各項稅費

土地取得和開(kāi)發(fā)過(guò)程中應向政府繳納的稅費：占用耕地的耕地占用稅和耕地開(kāi)墾費、占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設基金、征地管理費、政府規定的教育附加費等其他在土地取得過(guò)程中直接相關(guān)的稅費等。

（4）土地開(kāi)發(fā)利息

土地開(kāi)發(fā)總投資應計算合理利息。土地開(kāi)發(fā)總投資=土地取得費+土地開(kāi)發(fā)費+各項稅費。

土地開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年者，利息應按復利計算。

（5）土地開(kāi)發(fā)利潤

土地開(kāi)發(fā)總投資應計算合理的利潤。

（6）確定土地增值

土地增值依據土地所在區域，因用途等土地使用條件改變或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額或比率測算。

（7）對地價(jià)進(jìn)行必要的修正，測算待估宗地價(jià)格

初步測算土地價(jià)格后，應根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，考慮是否需進(jìn)行其他因素修正，確定土地價(jià)格。

當土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正；

當土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正，修正系數公式為：

式中：K—年期修正系數；

r—土地還原率；

n—土地使用年期。

當待估宗地為已出讓土地時(shí)，應進(jìn)行剩余使用年期修正。

【例題?不定項】下列關(guān)于成本逼近法中年期修正的說(shuō)法中，不正確的是（?。?。

A.土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正

B.土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正

C.待估宗地為已出讓土地時(shí)，應進(jìn)行剩余使用年期修正

D.增值額等于土地出讓金，不進(jìn)行年期修正

【答案】D

【解析】當土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正；當土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正。當待估宗地為已出讓土地時(shí)，應進(jìn)行剩余使用年期修正。

【例題?不定項】在采用成本逼近法評估土地價(jià)格時(shí)，投資利潤的計算基數不包括（?。?。

A.土地取得費

B.土地開(kāi)發(fā)費

C.利息

D.稅費

【答案】C

【解析】土地開(kāi)發(fā)總投資應計算合理的利潤。土地開(kāi)發(fā)總投資包括土地取得費、土地開(kāi)發(fā)費和各項稅費。

【例題?不定項】有一宗工業(yè)用地，土地取得費及相關(guān)稅費為15萬(wàn)元，為自有資金投入；土地開(kāi)發(fā)費為20萬(wàn)元，通過(guò)銀行貸款取得，貸款年利率為6%，土地開(kāi)發(fā)期為1.5年。經(jīng)調查，該宗地各項費用投入符合一般水平。則在成本逼近法計算中的投資利息為（?。┰?。

A.8934

B.18000

C.22500

D.22634

【答案】D

【解析】投資利息=15×10000×[（1+6%）^1.5-1]+20×10000×[（1+6%）^1.5/2-1]=22634（元）。