房估復習過(guò)程中最頭痛的科目就是土地估價(jià)實(shí)務(wù)了吧，知識點(diǎn)又多又難，還特別容易弄混。別擔心，網(wǎng)校每天都為大家準備一個(gè)知識點(diǎn)，今天是剩余法，大家快來(lái)復習~

剩余法是在測算完成開(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎上，扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費用、利息、利潤和稅費等，以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估宗地價(jià)格的方法。

1.基本公式

土地價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現值-交易稅費

2.程序

（1）調查待估宗地的基本情況

（2）測算不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格

不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格應依據客觀(guān)交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法或結合不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)條件運用收益還原法確定。

（3）測算房屋現值

參照收益還原法中的有關(guān)規則測算。

（4）測算交易稅費

主要包括不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中的稅費。

（5）測算土地價(jià)格

運用剩余法評估公式測算土地價(jià)格，應注意待估宗地的設定使用年期與不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格對應的年期之間的差別并進(jìn)行使用年期修正。

剩余法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)。一般可運用于以下情形：

1）待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的土地估價(jià)；

2）待改造后再開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)中的土地估價(jià)；

3）僅將土地開(kāi)發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)。

1.基本公式

待估宗地價(jià)格=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-開(kāi)發(fā)項目整體的開(kāi)發(fā)成本-客觀(guān)開(kāi)發(fā)利潤

2.程序

（1）調查待估宗地的基本情況

（2）確定待估宗地的最有效利用方式

（3）測算開(kāi)發(fā)完成后的土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

應根據待估宗地的最有效利用方式和當地不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現狀，采用市場(chǎng)比較法或趨勢分析確定其在評估期日的價(jià)值。

對開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，也可以根據同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法確定其價(jià)值。

（4）估計開(kāi)發(fā)建設周期和投資進(jìn)度安排

（5）測算開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)客觀(guān)開(kāi)發(fā)利潤

開(kāi)發(fā)成本是項目開(kāi)發(fā)建設期間所發(fā)生的客觀(guān)費用的總和。

地價(jià)款、土地開(kāi)發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本要計算利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復利計算。

一般以土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或全部預付資本的一定比例計算開(kāi)發(fā)項目客觀(guān)利潤。

如果采用現金流量法，折現率的取值綜合考慮了利息和利潤因素，可不單獨測算利潤。

（6）測算待估宗地價(jià)格

運用剩余法評估公式測算土地價(jià)格。

【例題?不定項】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現取得一宗商業(yè)用地的最高年期土地使用權，預計用3年時(shí)間完成項目開(kāi)發(fā)建設，經(jīng)分析測算，項目建成后的年房地純收益為320萬(wàn)元。若綜合還原率為8%，折現率為12%，則該項目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現值為（?。┤f(wàn)元。

A.4000

B.3768

C.2682

D.2847

【答案】C

【解析】該項目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現值=320/8%×[1-1/（1+8%）³⁷]×1/（1+12%）³=2682（萬(wàn)元）。

【例題?不定項】剩余法評估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)格，土地開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)成本包括（?。?。

A.購地稅費

B.房屋建造成本

C.管理費用

D.銷(xiāo)售稅費

【答案】ACD

【解析】在土地開(kāi)發(fā)項目中，開(kāi)發(fā)成本包括購地稅費、將土地開(kāi)發(fā)完成所需的開(kāi)發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷(xiāo)售稅費；在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，開(kāi)發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷(xiāo)售稅費。

【例題?不定項】土地估價(jià)師運用剩余法估價(jià)過(guò)程中，在估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，正確的方法是（?。?。

A.依據委托方提供的數據

B.根據銷(xiāo)售廣告中的報價(jià)

C.選擇三個(gè)市場(chǎng)案例經(jīng)市場(chǎng)比較法修正確定

D.采用申請銷(xiāo)售許可證時(shí)備案的售價(jià)

【答案】C

【解析】測算開(kāi)發(fā)完成后的土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，應根據待估宗地的最有效利用方式和當地不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現狀，采用市場(chǎng)比較法或趨勢分析確定其在評估期日的價(jià)值。對開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的土地或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，也可以根據同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法確定其價(jià)值。