馬上又迎來(lái)一個(gè)小長(cháng)假，同學(xué)們有什么安排嗎？有人聚會(huì )唱K去嗨皮，有人挑燈刷題悄逆襲。目前疫情環(huán)境也不太樂(lè )觀(guān)，不如多花點(diǎn)時(shí)間在知識點(diǎn)上，今天的每日一練為大家準備的是不同估價(jià)方法的綜合練習，挑個(gè)十分鐘來(lái)練習一下吧~

1.某房地產(chǎn)的年凈收益為 60 萬(wàn)元，建筑物價(jià)格為 200 萬(wàn)元，建筑物還原率為 12%，土地使用年限為 30 年，土地報酬率為 6%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

2.下列關(guān)于成本逼近法中年期修正的說(shuō)法中，不正確的是（ ）。

A.土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一

并進(jìn)行年期修正

B.土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正

C.待估宗地為已出讓土地時(shí)，應進(jìn)行剩余使用年期修正

D.增值額等于土地出讓金，不進(jìn)行年期修正

3.市場(chǎng)比較法中建立價(jià)格可比基礎，應從（ ）等方面對各比較案例的價(jià)格進(jìn)行統一。

A.付款方式

B.貨幣單位

C.面積內涵

D.價(jià)格小數保留位數

4.某比較實(shí)例成交地價(jià)為 2000 元/平方米，對應使用年期為 62 年，而待估宗地使用年期為65年，土地還原率為 6%，則待估宗地價(jià)格為（ ）元/平方米。

A.1991.20

B.2004.36

C.2008.89

D.2055.50

5.以標定地價(jià)系數修正法評估土地價(jià)格時(shí)，關(guān)于標準宗地設立的說(shuō)法正確的是（ ）。

A.標準宗地的設立應遵循代表性、確定性、標識性等基本原則

B.每類(lèi)用途的每個(gè)標定區域內，有且僅有 1 宗標準宗地

C.標準宗地的土地用途以實(shí)際用途為準

D.原則上不選擇無(wú)明確利用方式的空地或閑置土地作為標準宗地

1.【答案】C

【解析】本題考查的是收益還原法的估價(jià)程序。建筑物年凈收益＝建筑物價(jià)格×建筑物的還原率＝200×12%＝24（萬(wàn)元），土地的年凈收益＝60-24＝36（萬(wàn)元），土地的價(jià)格＝36×1/6%×[1－1/（1+6%） 30]＝495.53（萬(wàn)元）。房地產(chǎn)價(jià)格＝200+495.53＝695.53（萬(wàn)元）。

2.【答案】D

【解析】本題考查的是成本逼近法的估價(jià)程序。當土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正；當土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正。當待估宗地為已出讓土地時(shí)，應進(jìn)行剩余使用年期修正。

3.【答案】ABC

【解析】本題考查的是市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序。建立價(jià)格可比基礎，應從付款方式、幣種和貨幣單位、面積內涵和面積單位等方面對各比較案例的價(jià)格進(jìn)行統一。

4.【答案】C

【解析】本題考查的是市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序。該待估宗地價(jià)格為：2000×[1-1/（1+6%）65]/[1-1/（1+6%） 62]=2008.89（元/平方米）。

5.【答案】ABD

【解析】本題考查的是標定地價(jià)系數修正法的估價(jià)程序。選項 C，標準宗地的土地用途以證載用途為準，現狀開(kāi)發(fā)利用應符合法律、法規及相關(guān)規劃的要求，地上物的實(shí)際用途與土地用途原則上應保持一致。

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