房地產(chǎn)估價(jià)師考試日益推進(jìn)，你的復習到哪里了？今天網(wǎng)校為大家準備的房估知識點(diǎn)為動(dòng)態(tài)盈利能力指標，計算的部分較多，同學(xué)們刷題的時(shí)候要細心哦~

（1）概念 財務(wù)凈現值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率 ic，將項目計算期 內各年的凈現金流量折算到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現值之和，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)評價(jià)中的一 個(gè)重要經(jīng)濟指標。

（2）計算

（3）判定情況 如果 FNPV≥0，說(shuō)明該項目的獲利能力達到或超過(guò)了基準收益率的要求，因而在財務(wù)上是可 以接受的。如果 FNPV＜0，則項目不可接受。 

（1）概率 財務(wù)內部收益率（FIRR），是指項目在整個(gè)計算期內，各年凈現金流量現值累計等于零時(shí)的 折現率，是評估項目營(yíng)利性的基本指標。

（2）計算

動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb），是指當考慮現金流折現時(shí)，項目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間， 是反映開(kāi)發(fā)項目投資回收能力的重要指標。

1、【例題?不定項】已知某投資項目折現率為 11％時(shí)，凈現值為 170 萬(wàn)元，折現率為 12％時(shí)， 凈現值為﹣87 萬(wàn)元。則該投資項目的內部收益率是（ ）。

A.11.12%

B.11.36%

C.11.66%

D.12.95%

【答案】C

【解析】FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%。

2、【例題?不定項】關(guān)于 FIRR（財務(wù)內部收益率）的說(shuō)法中，正確的有（ ）。

A. FIRR 是評估項目清償能力的基本指標

B. B.FIRR 可以通過(guò)內插法求得

C. C.FIRR 表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

D. FIRR 大于或等于貸款利率時(shí)，項目在財務(wù)上是可以接受的

【答案】BC

【解析】選項 A 錯誤，財務(wù)內部收益率是動(dòng)態(tài)盈利能力指標；選項 D 錯誤，將所求出的內 部收益率與行業(yè)基準收益率或目標收益率 ic 比較，當 FIRR 大于或等于 ic時(shí)，則認為項目在 財務(wù)上是可以接受的。

3、【例題?不定項】某項目各年年初的凈現值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、 455.57，單位為萬(wàn)元，則該項目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（ ）年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

【答案】D

【解析】該項目各年年初的累計凈現值分別為：-2000.00、-1553.65、-1121.33、-588.74、51.93、 507.50，動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計凈現金流量現值開(kāi)始出現正值期數-1）+上期累計凈現金流 量現值的絕對值/當期凈現金流量現值=（4-1）+588.74/640.67=3.92。