2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間已經(jīng)確定為11月12日、13日，你的復習進(jìn)度到哪了？網(wǎng)校老師為大家總結了一些房估考試高頻考點(diǎn)，一起來(lái)復習吧~

1.搜集可比實(shí)例

搜集實(shí)例的渠道：（1）走訪(fǎng)房地產(chǎn)交易當事人或向其發(fā)送有關(guān)調查問(wèn)卷；

（2）訪(fǎng)問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當事人的鄰居；

（3）查閱政府和有關(guān)部門(mén)掌握的房地產(chǎn)成交價(jià)格等信息；

（4）向房地產(chǎn)交易數據提供商購買(mǎi)房地產(chǎn)成交價(jià)格等信息；

（5）要求估價(jià)委托人提供估價(jià)對象歷史交易情況；

（6）查閱網(wǎng)站、報刊等上的房地產(chǎn)交易信息，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì )等交易場(chǎng)所，與房地產(chǎn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談；

（7）估價(jià)同行之間相互交換交易實(shí)例。

2.選取可比實(shí)例

數量要求：一般選取 3 至 5 個(gè)即可，但不得少于 3 個(gè)。

質(zhì)量要求：（1）可比實(shí)例的交易方式應適合估價(jià)目的；

 （2）可比實(shí)例房地產(chǎn)應與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似；

①與估價(jià)對象區位相近

②與估價(jià)對象用途相同

③與估價(jià)對象權利性質(zhì)相同

④與估價(jià)對象的檔次相當

⑤與估價(jià)對象的規模相當：0.5≤可比實(shí)例規模/估價(jià)對象規?！?

⑥與估價(jià)對象的建筑結構相同

（3）可比實(shí)例的成交日期應接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；

（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應盡量為正常價(jià)格。

3.建立比較基礎

“五統一”：①統一財產(chǎn)范圍；②統一付款方式；③統一融資條件；④統一稅費負擔方式；

⑤統一計價(jià)方式。

4.進(jìn)行交易狀況修正

可比實(shí)例成交價(jià)格成×＝可比實(shí)例正常價(jià)格

交易狀況修正系數是

5.進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正

可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×（1±T%）＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

市場(chǎng)狀況調整系數是（1±T%）

6.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正

可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×＝可比實(shí)例在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格

房地產(chǎn)狀況調整系數是

7.計算比較價(jià)值

比較價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易狀況修正系數×市場(chǎng)狀況調整系數×房地產(chǎn)狀況調整系數

8.計算最終的比較價(jià)值

一般可選用各個(gè)比較價(jià)值的平均數或中位數、眾數作為最終的比較價(jià)值。

1、【例題·單選】某套建筑面積為 100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為 50 萬(wàn)元，首付 40%，余款半年后一次付清，假設年利率為 8%，家電家具價(jià)值為 5 萬(wàn)元，現將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類(lèi)似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】B

【解析】“含家電家具的成交價(jià)格為 50 萬(wàn)元，首付 40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價(jià)值后的名義價(jià)格是 45 萬(wàn)元?？杀葍r(jià)格就是 45 萬(wàn)元的一次性支付的價(jià)格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（萬(wàn)元），單價(jià)=43.98/100=4398（元/m2）。

2、【例題·單選】評估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為 10000元/平方米，裝修標準為 1000 元/平方米，甲別墅的裝修標準為 800 元/平方米，因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高 10%，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比較價(jià)格為（）元/平方米。

A.7020

B.8909

C.7380

D.8580

【答案】B

【解析】（10000－1000＋800）/1.1＝8909（元/平方米）。

3、【例題·多選】成本法估價(jià)中采用市場(chǎng)提取法求取成本利潤率時(shí)，選取的類(lèi)似房地產(chǎn)項目應與估價(jià)對象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地規劃用途相同

C.項目規模大小相當

D.項目建設期長(cháng)短相近

E.項目經(jīng)營(yíng)期長(cháng)短相近

【答案】ABC

【解析】可比實(shí)例房地產(chǎn)應是估價(jià)對象的類(lèi)似房地產(chǎn)，具體應滿(mǎn)足以下要求：（1）與估價(jià)對象的區位相近；（2）與估價(jià)對象的用途相同；（3）與估價(jià)對象的權利性質(zhì)相同；（4）與估價(jià)對象的檔次相當；（5）與估價(jià)對象的規模相當；（6）與估價(jià)對象的建筑結構相同?？此瓶嫉某杀痉?，實(shí)際考的是比較法。比較法的原理在成本法中的應用。