2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)師各科目的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠對大家的復習有所幫助。

收益法的含義

收益法是根據估價(jià)對象的預期收益來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數，將未來(lái)收益轉換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。將未來(lái)收益轉換為價(jià)值，類(lèi)似于根據利息倒推出本金，稱(chēng)為資本化。

收益法兩大方法。

(1)報酬資本化法是現金流量折現法，即房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格等于其未來(lái)各期凈收益的現值之和，具體是預測估價(jià)對象未來(lái)各年的凈收益，利用報酬率將其折現到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加，得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

報酬資本化法示意圖

(2)直接資本化法是預測估價(jià)對象未來(lái)第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。

將未來(lái)第一年的收益乘以收益乘數得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法，具體稱(chēng)為收益乘數法。

收益法的本質(zhì)——以房地產(chǎn)的預期未來(lái)收益為導向，求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

收益法測算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為收益價(jià)格。

收益法的雛形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)來(lái)表示土地價(jià)值的早期購買(mǎi)年法，即：

地價(jià)=年地租×購買(mǎi)年

地價(jià)=地租/利息率

購買(mǎi)年法是地租資本化法的另一種表現——購買(mǎi)年是利息率的倒數。