2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)師各科目的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠對大家的復習有所幫助。

分解法

先把建筑物折舊分成：物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊，分別測算，再加總求取建筑物折舊。

圖7-2　分解法求取建筑物折舊的思路

第一部分：物質(zhì)折舊

把物質(zhì)折舊區分為：可修復的和不可修復的。

◆可修復的物質(zhì)折舊，折舊——就是修復成本。

折舊額=在價(jià)值時(shí)點(diǎn)采用合理的修復方案使其恢復到新的或者相當于新的狀況的必要支出及應得利潤

修復的條件：修復成本≤修復后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復前的房地產(chǎn)價(jià)值(修復增值)。

注意區分估價(jià)前提，保持現狀，還是更新、改造和重新開(kāi)發(fā)前提，參見(jiàn)第4章，最高最佳利用原則的內容。

◆不可修復的要區分壽命期。

短壽命項目(修復項目剩余壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命，常見(jiàn)于設備、裝修等)，根據重新購建成本、年齡、壽命或剩余壽命，利用年限法計算折舊額。

長(cháng)壽命項目(修復項目剩余壽命等于或長(cháng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命，常見(jiàn)于建筑物)，根據建筑物的重新購建成本減去各個(gè)可修復項目的修復成本和短壽命項目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命，利用年限法計算折舊額(合并計算)。

第二部分：功能折舊

功能折舊分為——功能缺乏、功能落后和功能過(guò)剩。

◆功能缺乏折舊的求?。?/p>

可修復的功能缺乏——

1)重建成本(依然保留功能缺乏)下，用單獨比隨同的超額成本)

折舊=單獨增加功能的費用-隨同增加功能的費用(當年沒(méi)隨同建設，現在單獨建設成本更高，是一種額外損失)。

2)重置成本(假設已經(jīng)隨同增加，已經(jīng)不存在功能缺乏)下，用單獨增加成本

折舊=單獨增加功能的費用