2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠對大家的復習有所幫助。

影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

不同城市、城市不同位置、不同類(lèi)型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，要準確、客觀(guān)估價(jià)估價(jià)對象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查勘時(shí)必須把握好這些因素。

影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為宏觀(guān)因素和微觀(guān)因素。

宏觀(guān)因素包括城市經(jīng)濟發(fā)展水平、城市規劃、產(chǎn)業(yè)政策與導向、住宅市場(chǎng)供求狀況等因素。

微觀(guān)因素包括住宅的區位狀況、實(shí)物狀況。

但就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀(guān)因素基本一致，因此估價(jià)主要應關(guān)注住宅的微觀(guān)影響因素(后面其他用途房地產(chǎn)估價(jià)也僅討論微觀(guān)因素)。

1.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

(1)位置。位置主要體現在方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、朝向和樓層等。

位置對不同類(lèi)型房地產(chǎn)影響程度不同，對居住房地產(chǎn)而言，位置首先體現在某宗居住房地產(chǎn)在城市較大區域中的位置以及在較小區域中的具體位置。

其次，位置表現為某宗居住房地產(chǎn)距離市中心、交通干線(xiàn)、購物中心、學(xué)校、醫療等重要場(chǎng)所的距離，距離越近位置越好;

第三，位置體現在某宗居住房地產(chǎn)的朝向，朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有一個(gè)重要的因素是景觀(guān)。當住宅四周景觀(guān)基本一致時(shí)，通常東南朝向的住宅會(huì )優(yōu)于其他朝向，價(jià)格最高，而西北朝向最差，價(jià)格最低。但當住宅四周景觀(guān)差異非常大時(shí)，景觀(guān)對住宅的影響就非常大，如當住宅北向面對的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住宅價(jià)格往往比同樓層的其他朝向高;

第四，位置體現在樓層，不同樓層住宅之間的價(jià)格差異取決于總樓層數、有無(wú)電梯，一般而言，沒(méi)有電梯的傳統多層住宅的中間樓層最優(yōu)，頂層較差。有電梯的中高層住宅，樓層越高，景觀(guān)及空氣質(zhì)量越好，價(jià)格越高。

(2)交通條件。交通條件對于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)含義不同，對于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度，如估價(jià)對象附近是否有通行的公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

(3)生活服務(wù)設施。生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設施，因而對住宅的價(jià)格產(chǎn)生較大影響。住宅周邊的生活服務(wù)設施主要包括商店、超市、菜市場(chǎng)、銀行、郵局等。

(4)教育配套設施。教育配套設施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素之一，主要指中、小學(xué)和幼兒園、托兒所。名校效應。教育配套設施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

(5)環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量的好壞越來(lái)越成為影響住宅價(jià)格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀(guān)、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛生條件等。

2.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

(1)建筑結構、類(lèi)型和等級

建筑結構因耗用的建筑材料數量和施工方式不同直接影響建筑的工程造價(jià)，即建筑成本，從而影響住宅的價(jià)格。住宅建筑結構主要分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等。建筑的高度、每一層的層高因耗用建筑材料人工等數量不同也會(huì )影響建筑工程造價(jià)，高層住宅的建造成本會(huì )高于多層住宅。

(2)設施與設備

住宅的供水、排水、供電、供氣設施的完善程度，小區智能化程度，通信、網(wǎng)絡(luò )等線(xiàn)路的完備程度，公用電梯的設置及質(zhì)量等都會(huì )對住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

(3)建筑質(zhì)量

建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設施、防水防滲漏措施等是否符合標準及質(zhì)量等級。

(4)裝飾裝修

對于新建住宅而言，住宅是否有裝飾裝修、裝飾裝修程度如何對其價(jià)格會(huì )產(chǎn)生較大的影響。一般情況下，可根據住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價(jià)格差異很大，如近年來(lái)在北京、上海、廣州等大城市，出現了僅裝修費就高達每平方米幾千元的住房，即該類(lèi)住房的裝修成本就基本相當于普通住房的價(jià)格水平。然而對二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對其價(jià)格的影響程度遠沒(méi)有一手房大，因為存在裝飾裝修的折舊問(wèn)題。

3.影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要權益因素(書(shū)上未作分析)

國有土地的使用權、房屋的所有權;抵押、租賃、債權債務(wù)限制等;土地使用權剩余年限、容積率、是否是部分產(chǎn)權或有受限權利情形。

以后其他用途的房地產(chǎn)估價(jià)因素分析同。