如果你想攀登高峰，切莫把彩虹當作梯子。2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠對大家的復習有所幫助。

星級飯店不同功能用房收益的測算

星級酒店是比較典型的旅館房地產(chǎn)估價(jià)，第一選用收益法中自主經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行計算;第二注意不同功能的收益分別測算;第三，注意酒店利潤的剝離;第四避免重復計算，如大堂;第五，注意無(wú)形收益、動(dòng)產(chǎn)對酒店房地產(chǎn)價(jià)格的影響等。

星級飯店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營(yíng)方式、收益水平，因此估價(jià)時(shí)應根據其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級飯店的功能分布、經(jīng)營(yíng)方式主要有：

(1)客房?？头糠?wù)是星級飯店的主要功能，一般設有各種類(lèi)型的客房，如標準單人房、豪華單人房、雙人房、商務(wù)房、一般行政套房、高級行政套房等?？头康慕?jīng)營(yíng)收入主要來(lái)源于床位費或房間費，客房的收益可通過(guò)市場(chǎng)調查獲取房間單價(jià)/天、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據客房數量求取。

(2)餐飲。星級飯店一般設有中餐廳、西餐廳，其經(jīng)營(yíng)的方式主要有出租經(jīng)營(yíng)、自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可以根據租約或比較法求取，自主經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可根據市場(chǎng)調查獲取同類(lèi)型餐廳的人均消費、上座率等，并根據座位數量求取。

(3)商場(chǎng)。星級飯店的一、二層一般都設有各種形式的中小型商場(chǎng)，如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場(chǎng)一般采用出租經(jīng)營(yíng)，其收益的測算注意區分租約內和租約外而分別計算，租約內根據所訂租約確定，租約外可以利用比較法獲取。

(4)商務(wù)、會(huì )議。星級飯店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商務(wù)，如外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等，星級飯店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會(huì )議廳。商務(wù)、會(huì )議廳一般采取自主經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式按小時(shí)時(shí)間段收取使用費用，不同時(shí)間段收取費用一般不同，這部分用房的收益可根據其不同商務(wù)功能廳的面積、收費標準、平均使用率等進(jìn)行測算。

(5)娛樂(lè )、健身。星級飯店一般都具有各種娛樂(lè )功能，如設有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機室、游泳池、保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營(yíng)的方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)，出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據租約或比較法求取，自主經(jīng)營(yíng)的收益可根據不同娛樂(lè )功能用房的數量、平均消費標準、平均開(kāi)房率等求取。