如果你想攀登高峰，切莫把彩虹當作梯子。2021年房地產(chǎn)估價(jià)師備考進(jìn)行時(shí)，建設工程教育網(wǎng)小編為考生整理了房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析的相關(guān)考點(diǎn)，希望能夠對大家的復習有所幫助。

估價(jià)方法適用性分析

(一)估價(jià)方法適用性分析

通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法、成本法等。根據本次估價(jià)的目的及收集的有關(guān)資料，估價(jià)人員通過(guò)對××市社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況的了解，特別是估價(jià)對象周邊區域類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查研究，認為在估價(jià)對象周邊類(lèi)似工業(yè)廠(chǎng)房成交實(shí)例很少，不宜選用比較法進(jìn)行評估;假設開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，本次估價(jià)對象為建成后的房地產(chǎn)，不適用此方法;

在估價(jià)對象附近區域內，與估價(jià)對象類(lèi)似的工業(yè)廠(chǎng)房較多，出租實(shí)例較多，較易收集出租實(shí)例租金，且有穩定收益，可選用收益法;考慮到估價(jià)對象為工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)，測算土地成本有關(guān)資料較易獲得，同時(shí)建筑物建造成本也比較透明，因此適合采用成本法進(jìn)行估價(jià)。即采用房地分估的方式，首先采用合理的方法對土地價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，其次采用重置成本法評估建筑物價(jià)值，將兩者加總后，估算出估價(jià)對象價(jià)值。

綜上所述，估價(jià)對象采用成本法及收益法進(jìn)行估價(jià)，以此估算出估價(jià)對象客觀(guān)合理的價(jià)值。

(二)技術(shù)思路與路線(xiàn)

1.成本法

采用公式

房地產(chǎn)成本價(jià)值=房地產(chǎn)重置成本-折舊

房地產(chǎn)重置成本=土地取得成本+建設成本+管理費+利息+銷(xiāo)售費用+利潤+銷(xiāo)售稅費

注意不要少項

2.收益法

采用公式

由于估價(jià)對象位于××市××區××鎮，此類(lèi)物業(yè)在市場(chǎng)熱銷(xiāo)，工業(yè)集聚度較高，我們預測估價(jià)對象收益將逐年穩步遞增，所以我們選用以下公式：

式中，V—收益價(jià)格(元或元/m2);

Ai—未來(lái)第i年的凈收益(元或元/m2);

Y—報酬率(%);

n—未來(lái)可獲收益的年限(年);

g一年凈收益遞增率。

嚴格指錯抵押考慮謹慎原則應選擇各年凈收益不變公式。

公式中A—未來(lái)第一年的凈收益

學(xué)習借鑒：選用公式對未來(lái)凈收益進(jìn)行預測，有選用公式理由。