金錢(qián)之上的房產(chǎn)

三民主義的民生主義中最早提到“衣食住行”是生活的基本需要，住作為基本需求，從某種意義上說(shuō)就是住房。

房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)牽動(dòng)了大量的社會(huì )資金，我國的財富榜上常年都有房地產(chǎn)商的身影，多數居民購置自己的房產(chǎn)時(shí)也都為此付出全部的積蓄，作為一件人生不可缺少的事物，也許我們沒(méi)有“金屋藏嬌”，但房子真的是搭建在金錢(qián)之上的“金屋”。

對于購房者來(lái)說(shuō)，購置新房或二手房第一步是購置費用，有點(diǎn)像結婚時(shí)的嫁妝和彩禮，多數是一次投入的。第二步是持有費用，就像結婚后的日常開(kāi)銷(xiāo)，數額不大卻不會(huì )間斷，長(cháng)年累月之后也是一筆很大的支出。

當購房者找到自己合適的房屋時(shí)就會(huì )支付一筆費用——購房費用，這筆費用大家都比較重視，也都比較了解。購房款的用途大致分為三部分：大部分歸賣(mài)方，小部分歸中介，小部分交國家（稅費）。

房款支付的方式，一般分為全款和貸款兩種，2021年貸款基準利率：1年期4.35%，5年期以上4.9%。因為不同人群進(jìn)行貸款時(shí)都會(huì )有利率上浮的情況，一般至少上浮10%，據統計在2021年1月國內首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%，房屋貸款是普通人獲取大額資金途徑中資金成本率較低的一種了，特別是公積金貸款5年內貸款利率只有2.75%，5年以上貸款利率3.25%。

大家可以對照看一下自己當初的貸款利率是多少，根據對應的貸款本金和貸款年限，可以求取一下自己的月還款金額，看看自己的收入是否能夠應付還款。

在房地產(chǎn)估價(jià)師《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》中就有關(guān)于資金等值計算內容的介紹：

比如100萬(wàn)元的公積金貸款，貸款期限20年，年利率3.25%，月還款金額是多少呢？

月利率i=3.25%/12=0.271%，期數n=12×20=240期。

利用資金回收系數（A/P，i，n）可以求得月還款金額=1000000×（A/P，0.271%，240）

=1000000×[0.271%×（1+0.271%）²⁴⁰]/[（1+0.271%）²⁴⁰-1]=5672.97元

當我們持有房屋后，在持有期間每年要付出的一定的費用，這筆費用國內和國外的差別較大。

對于房屋的持有成本，很多人有一個(gè)誤區，把房屋貸款每月的還款算進(jìn)了持有成本中，認為我們的持有成本很高，但實(shí)際上每月支付的利息并不是持有成本。

相比較國外來(lái)說(shuō)，國內的房屋持有成本是非常低的，一般只有每年的物業(yè)費和不定期的維修維護費，現階段國家方面收取的稅費很少（幾乎沒(méi)有）。

全款買(mǎi)房者和貸款買(mǎi)房者一樣是投入了等額的金錢(qián)購房，后期房屋持有成本是一樣的，選擇貸款時(shí)，以后還款付息只是付出的資金使用成本，而不是房屋持有成本。

這里又提到了資金成本，那什么是資金成本呢？

籌集和使用任何資金，不論是短期的還是長(cháng)期的，都要付出代價(jià)。資金成本一般包括資金籌集成本和資金使用成本兩部分。

我們辦理貸款時(shí)付出的各項雜費屬于籌集成本，我們批貸后每月還款中的利息就是資金使用成本，所以利息只是我們占用銀行資金付出的代價(jià)，而不是房屋持有的成本。

近年來(lái)由于國內房地產(chǎn)的紅火，海外購房投資者也越來(lái)越多，我們在投資時(shí)，不能像國內購房那樣關(guān)注點(diǎn)僅僅放在購房環(huán)節，還要重點(diǎn)關(guān)注持有成本。國外房產(chǎn)的持有成本不同國家有所不同，可能包括稅費、保險費、管理費、修繕費等中的一種或幾種。我們可以看一下主要海外投資房產(chǎn)國家的持有成本情況：

美國持有房產(chǎn)期間，每年要繳納1%～3%的房產(chǎn)稅、1.5%左右的物業(yè)費，根據房屋價(jià)值的保險費（每年應該在1000美金以上），整體房屋的持有成本還是比較高的。如果房屋進(jìn)行了出租，會(huì )收取10%～35%不等的所得稅。

英國在海外房產(chǎn)中屬于持有成本很低的國家，目前持有期主要費用是物業(yè)費（一般每平方英尺在10英鎊以?xún)龋┖驼愘M（1000～2000英鎊），整體約占房產(chǎn)0.5%以?xún)取?/p>

澳大利亞在持有期間，每年要繳納約1500澳元的物業(yè)費、2500澳元的保險費和4%左右的政府稅費（悉尼4%，墨爾本4.5%）等。澳大利亞的房屋持有成本并不算高，整體不會(huì )超過(guò)1%，但是買(mǎi)房時(shí)繳納的稅費會(huì )比較多，購買(mǎi)房屋如果空置還會(huì )需要繳納空置稅。

日本在持有期間，每年要繳納1.7%的稅費，其余是物業(yè)費和修繕金，在不同地段差異會(huì )比較大。

單純看房屋持有成本的話(huà)美國最高、日本次之，英國是最低的。在我們投資房產(chǎn)時(shí)，要充分考慮各項費用并且考慮資金的時(shí)間價(jià)值，如果是自住用途，房產(chǎn)價(jià)值每年上漲達不到2%以上，實(shí)際上購買(mǎi)的房屋就在貶值。

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