我們一起梳理、總結比較法估價(jià)的操作步驟

一、收集交易實(shí)例

收集信息完整、真實(shí)、準確的交易實(shí)例。

二、選取可比實(shí)例

1.數量要求：3～5個(gè)，但不得少于3個(gè)。

2.質(zhì)量要求：

（1）可比實(shí)例的交易方式應適合估價(jià)目的

（買(mǎi)賣(mài)選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例，租賃選取租賃實(shí)例）

（2）可比實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似

（區位相近，用途相同，權利性質(zhì)相同，檔次相當，規模相當，建筑結構相同）

（3）可比實(shí)例的成交日期應接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)

（相差不宜超過(guò)1年，不得超過(guò)2年）

（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應盡量為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

三、建立比較基礎

1.統一財產(chǎn)范圍：進(jìn)行“有無(wú)對比”，消除價(jià)格差異；統一到“純粹”房地產(chǎn)范圍。

2.統一付款方式：調整為在成交日期一次性付清的價(jià)格，即實(shí)際價(jià)格。

3.統一融資條件：調整為在常規融資條件下的價(jià)格。

4.統一稅費負擔：將成交價(jià)格調整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規定（沒(méi)有規定的，按照當地習慣），買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價(jià)格。

5.統一計價(jià)單位：（1）統一價(jià)格表示單位；（2）統一幣種和貨幣單位；（3）統一面積或體積內涵及計量單位。

四、交易情況修正

可比實(shí)例的成交價(jià)格如果偏離正常價(jià)格，應修正為正常。

五、市場(chǎng)狀況調整

把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格，調整成在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

六、房地產(chǎn)狀況調整

房地產(chǎn)狀況調整，就是將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格變成在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格。

房地產(chǎn)狀況調整思路：

（1）直接比較法——以估價(jià)對象狀況為基準，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況直接進(jìn)行比較。

（2）間接比較法——設定一種“標準房地產(chǎn)”，以標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況間接比較。

七、計算比較價(jià)值

首先計算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值，一個(gè)可比實(shí)例，對應著(zhù)一個(gè)比較價(jià)值；然后將多個(gè)比較價(jià)格修正為最終價(jià)格，可以采用平均數、中位數或者眾數。

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