摘要：補地價(jià)是咱們房地產(chǎn)估價(jià)師考試中經(jīng)常會(huì )遇到的一個(gè)問(wèn)題，為什么會(huì )出現補地價(jià)呢？土地價(jià)格為什么會(huì )變化呢？我們一起聊一下。

補地價(jià)

補地價(jià)是咱們房地產(chǎn)估價(jià)師考試中經(jīng)常會(huì )遇到的一個(gè)問(wèn)題。

首先，為什么會(huì )出現補地價(jià)呢？

所謂補地價(jià)，簡(jiǎn)單理解就是土地價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，建設用地使用權人需要針對土地價(jià)格變動(dòng)部分向國家補繳相應的價(jià)款。

土地價(jià)格為什么會(huì )變化呢？

變更容積率、土地用途等會(huì )引起土地價(jià)格變化；延長(cháng)土地使用期限同樣會(huì )引起土地價(jià)格變化。

對于改變土地用途、容積率等規劃條件的，補地價(jià)的數額理論上等于批準變更時(shí)新舊規劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格之差額，即：

補地價(jià)=新規劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格-舊規劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格

對單純提高容積率，或者改變土地用途并提高容積率的補地價(jià)來(lái)說(shuō)，補地價(jià)的數額為：

補地價(jià)（單價(jià)）=新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率

補地價(jià)（總價(jià)）=補地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積

上面是咱們《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材中關(guān)于補地價(jià)計算的說(shuō)明。

有學(xué)員可能會(huì )認為這里的計算式和《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》規定的補地價(jià)的計算不一致，因為根據《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》，調整容積率的，需補繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià)按新容積率規劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)確定。

按照上述規定，需補繳地價(jià)款=樓面地價(jià)×新增建筑面積，樓面地價(jià)按新容積率規劃條件下估價(jià)期日的樓面單價(jià)確定。

個(gè)人認為教材中給出的是更為一般性的公式，既適用于容積率改變前后樓面地價(jià)改變的情況，同時(shí)也適用于容積率改變前后樓面地價(jià)保持不變的情形。

補地價(jià)（單價(jià)）=新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率

補地價(jià)（總價(jià)）=補地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積

將上述補地價(jià)（單價(jià)）代入補地價(jià)（總價(jià)）的計算式中，整理之后可以得到：

補地價(jià)（總價(jià)）=【新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率】×土地總面積=新樓面地價(jià)×新容積率×土地總面積-舊樓面地價(jià)×舊容積率×土地總面積=新樓面地價(jià)×容積率提高后的總建筑面積-舊樓面地價(jià)×容積率提高之前的總建筑面積

當樓面地價(jià)按照新容積率規劃條件下估價(jià)日期的樓面地價(jià)確定時(shí)，即上述計算式中新樓面地價(jià)和舊樓面地價(jià)相等時(shí)，公式進(jìn)一步簡(jiǎn)化為：

補地價(jià)（總價(jià)）=樓面地價(jià)×【容積率提高后的總建筑面積-容積率提高之前的總建筑面積】=樓面地價(jià)×新增建筑面積

所以認為教材中給出的補地價(jià)（單價(jià)）和補地價(jià)（總價(jià)）的計算式適用的范圍更廣泛一些。當然了如果說(shuō)咱們做題時(shí)，題目信息直接說(shuō)明：樓面地價(jià)按新容積率規劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)確定，那么咱們的計算過(guò)程反而是更為簡(jiǎn)單一些了，因為此時(shí)不需要考慮容積率改變前后樓面地價(jià)的變化問(wèn)題，只需要計算新增建筑面積就可以了。

另外，上面補地價(jià)的計算中出現了“樓面地價(jià)”這個(gè)概念，樓面地價(jià)也稱(chēng)為樓面價(jià)、樓板價(jià)，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)的具體計算式如下所示：

樓面地價(jià)的計算考慮了容積率的影響，比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。

下面咱們就結合具體的小例子來(lái)看一下樓面地價(jià)在補地價(jià)相關(guān)計算中的應用。

某工業(yè)用地的面積為6000m2，容積率為2.25，土地單價(jià)為3600元/m2，現可依法變更為商業(yè)用途并增加6000m2建筑面積，現時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為6300元/m2。該工業(yè)用地變更為商業(yè)用地理論上應補繳地價(jià)多少萬(wàn)元。

下面針對這個(gè)小例子給出兩個(gè)計算思路：

思路一：

補地價(jià)=新規劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格-舊規劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格

計算補地價(jià)，也就轉換為計算規劃用途變更前后市場(chǎng)價(jià)格的差額。

首先，變更前工業(yè)用地的市場(chǎng)價(jià)格=土地單價(jià)×用地面積=3600×6000÷10000=2160（萬(wàn)元）。

變更前的建筑面積=土地面積×容積率=6000×2.25=13500（m2）。

其次，變更為商業(yè)用途后，建筑面積增加了6000m2，變更后的總建筑面積=6000+13500=19500（m2）

變更后土地市場(chǎng)價(jià)格=總建筑面積×樓面地價(jià)=19500×6300÷10000=12285（萬(wàn)元）

因此，補地價(jià)=變更后土地市場(chǎng)價(jià)格-變更前土地市場(chǎng)價(jià)格=12285-2160=10125（萬(wàn)元）。

這個(gè)計算思路也是和《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》的規定相一致的：工業(yè)用地調整用途的，需補繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現狀工業(yè)用地價(jià)格。

思路二：

根據《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》，用途與容積率同時(shí)調整的，需補繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。

此時(shí)，補地價(jià)=6300×6000+（6300-3600/2.25）×6000×2.25=101250000（元）=10125（萬(wàn)元）

就上述兩個(gè)計算思路來(lái)看，兩者只是表現形式上有所區別，其原理是相同的，并且也是可以相互轉換的，具體轉換過(guò)程可以參照下面的計算式：

思路二的計算式為：6300×6000+（6300-3600/2.25）×6000×2.25

整理上述計算式得到：

6300×6000+6300×6000×2.25-（3600/2.25）×6000×2.25

=6300×（6000+6000×2.25）-3600×6000

6000+6000×2.25—變更用途及容積率之后的總建筑面積

6300——變更用途及容積率之后的樓面地價(jià)

3600×6000——變更用途之前的土地單價(jià)及土地面積

6300×（6000+6000×2.25）-3600×6000——該計算式和思路一是保持一致的。

通過(guò)這個(gè)小例子也可以看出來(lái)，某個(gè)題目的解題思路可能不止一種，大家可以通過(guò)多種思路和角度來(lái)計算，以加深對相應知識點(diǎn)的理解和掌握。同時(shí)，也可以通過(guò)不同計算思路來(lái)驗證各計算過(guò)程和結果的正確性。

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