為何每一個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格都不相同呢？即使是一個(gè)城市中的房地產(chǎn)也是有很大的差異，而造成這種差異的因素我們稱(chēng)作房地產(chǎn)價(jià)格影響因素。

房地產(chǎn)影響因素，根據影響方向不同可以分為：增值因素和貶值因素；根據影響程度不同分為：主要因素和次要因素；又因為房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多而復雜，將其分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)內部因素兩大類(lèi)：

房地產(chǎn)自身因素包括：房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權益因素和房地產(chǎn)區位因素；

房地產(chǎn)外部因素包括：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會(huì )因素、國際因素、心理因素和其他因素。

一、房地產(chǎn)實(shí)物因素

1.土地實(shí)物因素：土地面積、土地形狀、地形地貌、地質(zhì)、土壤、土地開(kāi)發(fā)程度

2.建筑物實(shí)物因素：建筑規模、建筑外觀(guān)、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建筑性能、新舊程度

二、房地產(chǎn)權益因素

房地產(chǎn)權利及其行使的限制；房地產(chǎn)受相鄰關(guān)系的限制

三、房地產(chǎn)區位因素

1.位置：方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層

2.交通

3.外部配套設施

4.周?chē)h(huán)境：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀(guān)、其他周?chē)h(huán)境

四、人口因素

人口數量；人口結構；人口素質(zhì)

人口增長(cháng)率＝本年人口增長(cháng)絕對數/年平均總人數×1000‰

五、制度政策因素

房地產(chǎn)制度政策；金融制度政策；稅收制度政策；有關(guān)規劃和計劃；有關(guān)特殊制度政策

六、經(jīng)濟因素

經(jīng)濟發(fā)展；居民收入；物價(jià)變動(dòng)；利率升降；匯率變化

七、社會(huì )因素

政治安定狀況；社會(huì )治安狀況；房地產(chǎn)投機

八、國際因素

世界經(jīng)濟狀況；國際競爭狀況；國際政治狀況；國際沖突狀況

九、心理因素

購買(mǎi)或出售時(shí)的心態(tài)；個(gè)人的欣賞趣味或偏好；時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；接近名家住宅的心理；講究風(fēng)水或吉祥號碼

十、其他因素

科技因素；行政隸屬變更；重要政治人物的健康狀況