房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)(五點(diǎn))(重點(diǎn)掌握)：

　　特點(diǎn)1：評估的是價(jià)值，不是價(jià)格

　　價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內在的、客觀(guān)的和相對穩定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心。

　　價(jià)格是價(jià)值的外在表現，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或交易者之間的利害關(guān)系甚至無(wú)知等原因，時(shí)常出現“低值高價(jià)”、“高值低價(jià)”的價(jià)格背離價(jià)值情況。

　　房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)價(jià)值，而不是價(jià)格。

　　特點(diǎn)2：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)

　　估價(jià)和定價(jià)，本質(zhì)不同。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中的4Ps，其中很重要的一個(gè)P就是定價(jià)，而定價(jià)方法也非常繁多。成本加成法、取脂定價(jià)法、心理定價(jià)法等等。

　　房地產(chǎn)價(jià)值由客觀(guān)市場(chǎng)力量決定，由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷形成，而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所決定。要排除個(gè)別因素。

　　房地產(chǎn)價(jià)值是客觀(guān)存在的，估價(jià)師運用專(zhuān)業(yè)知識及實(shí)踐經(jīng)驗，“發(fā)現”或“探測”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng )造”房地產(chǎn)價(jià)值。

　　房地產(chǎn)估價(jià)，從形式上看是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀(guān)定價(jià)行為，但是實(shí)質(zhì)上房地產(chǎn)估價(jià)師需要模擬大多數市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，充分認識房地產(chǎn)價(jià)格形成機制和過(guò)程，深入調查房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，通過(guò)科學(xué)的分析、測算和判斷活動(dòng)，把客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。

　　具體估價(jià)時(shí)，估價(jià)師模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)機制的作用，考慮估價(jià)對象的市場(chǎng)參與者是如何思考其價(jià)格的，即要模擬該估價(jià)對象的市場(chǎng)參與者的思維進(jìn)行估價(jià)。

　　特點(diǎn)3：房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值意見(jiàn)，不作價(jià)格保證

　　估價(jià)是估價(jià)機構和估價(jià)師以專(zhuān)業(yè)機構和專(zhuān)家的身份，發(fā)表對估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，供委托人及估價(jià)結果使用者參考使用，但是不是對估價(jià)對象在市場(chǎng)上可實(shí)現價(jià)格的保證。僅是意見(jiàn)，不是保證。

　　不能曲解為估價(jià)機構和估價(jià)師可以不負責任地隨意發(fā)表意見(jiàn)。

　　在鑒證性估價(jià)和咨詢(xún)性估價(jià)這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機構和估價(jià)師都要承擔一定的法律責任，鑒證性估價(jià)的法律責任大于咨詢(xún)性估價(jià)的法律責任。

　　特點(diǎn)4：估價(jià)有誤差，但誤差應在合理范圍之內(必考考點(diǎn))

　　不同的估價(jià)師對同一估價(jià)對象房地產(chǎn)，同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，同一價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行評估，評估值往往不同，與實(shí)際成交價(jià)格也有差異。這就是誤差的問(wèn)題。

　　對估價(jià)準確性問(wèn)題的全面認識包括5點(diǎn)：

　?、俸细竦墓纼r(jià)師，也不可能得出完全相同的評估價(jià)值，只會(huì )得出近似的評估價(jià)值(誤差不可避免)。因為估價(jià)總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

　?、谒械脑u估價(jià)值都有一定程度的誤差。即評估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。

　?、鄄荒苡靡话阄锢砹繙y量的誤差標準來(lái)要求估價(jià)的誤差標準，估價(jià)的誤差容忍度較高，但誤差范圍又要適度。不過(guò)這個(gè)度較難把握。

　?、芘袛嗾`差大小或者準確性，理論上是將評估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結果進(jìn)行比較。

　　一般不用實(shí)際成交價(jià)格判斷誤差，而采用合格的估價(jià)師對同一估價(jià)對象、同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新估價(jià)結果。(對比法，復核評估)

　?、蓍g接方法——考察履行估價(jià)程序是否存在瑕疵。即通過(guò)檢查估價(jià)師和估價(jià)機構在履行估價(jià)程序上有無(wú)疏漏、估價(jià)參數是否合理、估價(jià)方法是否適用，間接對其估價(jià)結果肯定或否定。

　　防止出現較大誤差的方法——制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規范和職業(yè)道德規范等。

　　特點(diǎn)5：既是科學(xué)也是藝術(shù)

　　估價(jià)師在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要將理論方法與實(shí)踐經(jīng)驗完美的結合起來(lái)。應該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。