《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》是房地產(chǎn)估價(jià)師考試相對較難的一科，現在將房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》單項選擇題答題要求及答題要點(diǎn)分析如下，希望廣大考生盡早購買(mǎi)課程，按照計劃做好復習工作。2017年輔導課程預習班、基礎班已經(jīng)全面開(kāi)通，請廣大學(xué)員認真學(xué)習。（2017年新課免費試聽(tīng)>> ）

　　1.答題要求（共3大題，10小題，每小題2分，每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）（購買(mǎi)2017年課程，享受定制計劃和學(xué)習建議，備戰路上老師相伴事半功倍>>）

　　【2010試題·單選題】甲公司開(kāi)發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000m²，2007年11月取得建設工程許可證，規劃建設廠(chǎng)房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m²，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠(chǎng)房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500m²，至2008年12月辦公樓已完成主體結構，3幢廠(chǎng)房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了兩間宿舍，共計500m²，因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現擬轉讓該項目以?xún)斶€債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該項目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

　　1.采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，應按照（?。┣疤徇M(jìn)行估價(jià)。

　　A.自己開(kāi)發(fā)

　　B.溢價(jià)轉讓

　　C.被迫轉讓

　　D.自愿轉讓

　　“正確答案”C

　　“答案解析”本題考查的是假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：（1）估價(jià)對象仍然由其業(yè)主開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”；（2）估價(jià)對象要被其業(yè)主自愿轉讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“自愿轉讓開(kāi)發(fā)前提”；（3）估價(jià)對象要被迫轉讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提”。本題中是因經(jīng)營(yíng)不善，只能轉讓。因此應該按照被迫轉讓前提進(jìn)行估價(jià)。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P324.

　　2.采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應采用（?。?。

　　A.0.03

　　B.0.83

　　C.0.85

　　D.1.25

　　“正確答案”D

　　“答案解析”本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。容積率是指一定地塊內總建筑面積與建筑用地面積的比值。25000÷20000=1.25.參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P112.

　　3.采用成本法估價(jià)時(shí)，可計入開(kāi)發(fā)成本的是（?。?。

　　A.辦公樓開(kāi)發(fā)費用

　　B.食堂開(kāi)發(fā)費用

　　C.宿舍開(kāi)發(fā)費用

　　D.浴室開(kāi)發(fā)費用

　　“正確答案”A

　　“答案解析”本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構成。房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤，只有辦公樓建造了，所以可計入開(kāi)發(fā)成本的是辦公樓開(kāi)發(fā)費用。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P273.

　　4.采用成本法估價(jià)時(shí)，應（?。?。

　　A.按照預算額預算在建工程價(jià)值

　　B.按工程已結算額預算在建工程價(jià)值

　　C.按綜合完成的形象進(jìn)度預算在建工程價(jià)值

　　D.按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素預算在建工程價(jià)值

　　“正確答案”D

　　“答案解析”本題考查的是成本法最基本的公式。成本法是重新構建價(jià)格減折舊，因在建工程停工所以要考慮折舊的問(wèn)題，計算重新構建開(kāi)發(fā)成本時(shí)可根據實(shí)際完成的形象進(jìn)度計算開(kāi)發(fā)成本。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P284.

　　2.答題要點(diǎn)：

　　本題是為增加試題覆蓋面而設置，三個(gè)大的案例，十個(gè)小題，每題只選一個(gè)最佳答案，但分值2分，分量重?？辞逡笈c所有可選答案、運用排除法、運用猜測法，最后剩兩個(gè)答案如果認為都對，就挑一個(gè)最符合題干題意的。有些基礎題，很容易答，不要失分，有幾題很偏，從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)，就猜好了，蒙對了就賺了，錯了也無(wú)所謂，又學(xué)會(huì )一個(gè)知識點(diǎn)。

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