房地產(chǎn)估價(jià)師屬于中級職稱(chēng)。

　　考試介紹

　　從1993年到2003年，中國房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度已經(jīng)建立十周年，中國估價(jià)師也走過(guò)了十個(gè)春夏秋冬。房地產(chǎn)估價(jià)師作為一種專(zhuān)業(yè)執業(yè)資格，特別需要估價(jià)師具有較高的個(gè)人經(jīng)驗、專(zhuān)業(yè)水平、知識面以及服務(wù)水平等方面的職業(yè)技能。 一、估價(jià)師應掌握一定的建筑知識和建筑造價(jià)知識

　　我們知道運用任何一種評估方法時(shí)，都會(huì )涉及一定的建筑知識，尤其是運用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評估時(shí)，更是考驗估價(jià)師建筑知識的水平。評估個(gè)案中“真正的”房地產(chǎn)并不多，其確有大量的包括儲油罐、輸油管、高壓電、泵船、碼頭、罐基。棧橋等等在內的“動(dòng)產(chǎn)”，對其中“既無(wú)造價(jià)資料，亦無(wú)圖紙”的，宜采用重置成本法，結合“替代原理”，先“模擬”出以當今設計思想及施工工藝狀態(tài)下重建能大到實(shí)物“最佳”使用狀態(tài)的建筑施工方案，后分部分測算工程量，再查找相關(guān)水利、土建定額，以此測算其新建成本。這些“個(gè)案”的評估要求估價(jià)師掌握一定的建筑知識和建筑造價(jià)知識。

　　二、估價(jià)師應掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論

　　眾所周知房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)從經(jīng)濟學(xué)角度分析房地產(chǎn)的分支學(xué)科，因此，只有具備較深厚的經(jīng)濟理論基礎，方能真正地做好估價(jià)工作并能進(jìn)行相應地探索。這就要求估價(jià)師了解并 探索更多的經(jīng)紀問(wèn)題包括：貼現、折舊、經(jīng)濟增長(cháng)、機會(huì )成本 、邊際收益、收入與稅收等，參加房地產(chǎn)經(jīng)紀理論培訓、知識競賽和房地產(chǎn)繼續教育。本人通過(guò)自學(xué)和培訓1996年通過(guò)了房地產(chǎn)估價(jià)師考試，1997年參加“荊門(mén)市房地產(chǎn)法規知識競賽”獲一等獎，并獲獎金200元。事實(shí)上，一個(gè)全面的估價(jià)師，不僅可以從事“單一”的評估業(yè)務(wù)，更可以為大眾提供房地產(chǎn)投資/置業(yè)咨詢(xún)服務(wù)——為房地產(chǎn)投資者憂(yōu)解難，或者為置業(yè)者出謀劃策。這主要包括：預算不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值和投資回報率；測算投資/置業(yè)成本，安排購置資金；測算改造成本 ，改進(jìn)物業(yè)收益水平；預測市場(chǎng)波動(dòng)，確定投資/置業(yè)方向；測算租售、抵押（留置）成本，安排物業(yè)資產(chǎn)管理計劃。

　　三、估價(jià)師應該具備豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識

　　顧名思義，房地產(chǎn)估價(jià)是對房地產(chǎn)標的物或者房地產(chǎn)為主的標的物進(jìn)行估價(jià)的一項技術(shù)工作，缺少 房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的基礎知識，就談不上做一名估價(jià)師。從房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法也可以佐證，成本法是以成本測算方式估算房地產(chǎn)價(jià)值，其中比如社會(huì )平均利潤率、資金占用成本如何確定，直接牽涉到估價(jià)結論的可靠性；市場(chǎng)法是以市場(chǎng)可比價(jià)格估算房地產(chǎn)價(jià)值，但是如果沒(méi)有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)基礎知識，又如何選擇“可比實(shí)例”，又如何進(jìn)行“區域”、“個(gè)別”等因素的調整；收益還原法是以貼現原理測算房地產(chǎn)價(jià)值的，試問(wèn)如果不具備房地產(chǎn)基礎知識，其中的客觀(guān)收益又怎么判定，特別是針對一個(gè)收益整體不可分，但只評估其中部分房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)必須確定分攤價(jià)值時(shí)，更離不開(kāi)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識。事實(shí)上，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識的面很廣，包括建筑、規劃、土地、質(zhì)量、計劃、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等等。有些估價(jià)師在用市場(chǎng)法進(jìn)行評估時(shí)，對物業(yè)管理作為個(gè)別因素修正時(shí)，只有“有”和“無(wú)”兩種，然而實(shí)際工作中，物業(yè)管理的水平大有不同，應區別對待和修正。

　　四、估價(jià)師必須熟練掌握相關(guān)的法律、法規和規定

　　我們知道“無(wú)規不圓”，作為從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)師來(lái)說(shuō)，諸如民法通則、合同法、擔保法、房地產(chǎn)法、土地管理法及其實(shí)施規則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、國有資產(chǎn)管理辦法及其實(shí)施細則、拍賣(mài)法、房地產(chǎn)估價(jià)規范、城鎮土地估價(jià)規程等都是我們必須熟悉的內容，并且有必要“拳不離手，曲不離口”，做到?？?、常想、常推敲。諸如要通過(guò)反復學(xué)習相關(guān)稅法及稅收等政策，并向有關(guān)部門(mén)咨詢(xún)，估價(jià)師要能準確地測算包括土地增值稅，企業(yè)所得稅等在內的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收和費用；要了解擔保的有關(guān)規定，最高院2000年12月8日關(guān)于《擔保法》若干問(wèn)題的解釋第四條規定“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他債務(wù)提供擔保的，擔保合同無(wú)效”，《公司法》第六十條規定為“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔保”。

　　五、估價(jià)師應該熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)及其交易變化情況。

　　大家都知道市場(chǎng)比較法的原理就是市場(chǎng)檢驗，而成本法中的社會(huì )化評估成本等一般也用比較法取得，收益還原法的“年收益”也是主要以市場(chǎng)比較而定，假設開(kāi)發(fā)法中的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格更是市場(chǎng)現值等等。因此，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)及其交易變化情況，對于估價(jià)師而言是非常重要的。本人在實(shí)際工作中，非常注重了解、搜集、判斷有關(guān)市場(chǎng)交易案例，包括買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃、拍賣(mài)、抵債等方面，事實(shí)上，只有具備大量的案例并建庫管理，才能在具體辦理估價(jià)時(shí)得心應手，要多與多家開(kāi)發(fā)商、經(jīng)濟公司、拍賣(mài)公司以及相關(guān)部門(mén)保持著(zhù)良好的協(xié)作關(guān)系，還可以通過(guò)當地的報紙及電臺、電視、網(wǎng)絡(luò )了解二手房?jì)r(jià)格信息，再加上從拍賣(mài)公告及拍賣(mài)成交價(jià)方面掌握當地真正有意義的房地產(chǎn)交易價(jià)格，大大增加了房地產(chǎn)案例庫存量，本人還備有房地產(chǎn)估價(jià)筆記本、房地產(chǎn)交易價(jià)格剪貼簿和房地產(chǎn)估價(jià)電子檔案等，平時(shí)注重搜集、整理和完善這些基礎工作，對日常的房地產(chǎn)估價(jià)工作帶來(lái)意想不到的效果。

　　六、估價(jià)師應有較高的素質(zhì)和誠信的服務(wù)。

　　房地產(chǎn)評估是一種典型的服務(wù)性工作，只不過(guò)它不是一種體力服務(wù)，而是一種智力服務(wù)。因此本人以為，一名合格的估價(jià)師，不僅應有職業(yè)自豪感，更要有致誠、致信的服務(wù)意識與實(shí)際行動(dòng)。我們知道，有些評估機構，常常表現給客戶(hù)“嫌貧愛(ài)富”的感覺(jué)，從細處講，比如客戶(hù)想了解結論的過(guò)程時(shí)，有些估價(jià)師不是本著(zhù)以理服人，擺事實(shí)講道理，而是故弄玄虛，甚至以諸如“你不懂”、“跟你講不清”等語(yǔ)言搪塞客戶(hù)，更又甚者，時(shí)有發(fā)生諸如“收費額小，服務(wù)拉倒”、“不付錢(qián)不能看報告”等等不利于估價(jià)人員形象，甚至整個(gè)行業(yè)形象的事情。在實(shí)際工作中，估價(jià)師應換位思考問(wèn)題，要想客戶(hù)之所想，急客戶(hù)之所急。針對客戶(hù)想少付錢(qián)的問(wèn)題，一方面要引導大多數客戶(hù)了解估價(jià)業(yè)務(wù)的無(wú)形成本，或者說(shuō)長(cháng)期經(jīng)驗等的積累成本；另一方面要通過(guò)為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)和誠信的服務(wù)來(lái)感動(dòng)“上帝”。

　　隨著(zhù)中國加入WTO，那些國外的以及港澳臺的經(jīng)濟鑒定機構將會(huì )陸續到來(lái)，同行之間現存的“價(jià)格惡性競爭”，必然將屈服于服務(wù)的競爭，質(zhì)量的競爭，品質(zhì)的競爭，甚至是估價(jià)師技能與人品的綜合競爭。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人

　　根據國家建設部和人事部的有關(guān)規定：我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格兩個(gè)層次。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格實(shí)行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實(shí)施，原則上每年舉行一次。凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格（2005年前暫不要求），并達到規定的學(xué)歷和工作年限，均可報名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格考試?？荚嚭细袢藛T，由省級人事部門(mén)頒發(fā)人事部統一印制，人事部、建設部共同用印的《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執業(yè)資格證書(shū)》。該證書(shū)全國范圍有效，用人單位可根據工作需要聘請持證者任經(jīng)濟師職務(wù)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試是由國家建設部與人事部共同組織的考試，該考試包括如下四個(gè)科目：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀概論》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)知識》?？荚噷?shí)行兩年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，即兩年內累積通過(guò)所有四個(gè)科目的考試。

　　從以上的考試介紹可以看出，房地產(chǎn)估價(jià)師考試肯定比房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試難度大得多。事實(shí)證明的確如此。

　　我建議你找準自己的發(fā)展方向，如果你以后想從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)，也就是房產(chǎn)中介之類(lèi)的工作，那你就報經(jīng)紀人考試，如果你想從事估價(jià)方面的工作，那就報房地產(chǎn)估價(jià)師。