?。ㄒ唬?zhuān)業(yè)估價(jià)存在的基本前提一種職業(yè)乃至一個(gè)行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會(huì )對它有內在需要的基礎上，僅靠行政命令等外在的強制要求是難以維持長(cháng)久的。因此，如果社會(huì )大眾無(wú)法認識或了解一種職業(yè)、一個(gè)行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)對社會(huì )福利和社會(huì )進(jìn)步帶來(lái)的貢獻，那么這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)就難以在現代競爭激烈的社會(huì )中存在下去，更不用說(shuō)要持續發(fā)展了。

　　雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)格，估價(jià)行業(yè)希望所有的資產(chǎn)都要估價(jià)的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。對于價(jià)值量較小或者價(jià)格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。例如，2004年11月25日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中拍賣(mài)、變賣(mài)財產(chǎn)的規定》（法釋?zhuān)?004］16號）第四條規定：“對擬拍賣(mài)的財產(chǎn)，人民法院應當委托具有相應資質(zhì)的評估機構進(jìn)行價(jià)格評估。對于財產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評估?！笨梢?jiàn)，一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。這是因為：一種資產(chǎn)如果不具有獨一無(wú)二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過(guò)簡(jiǎn)單的比較）便可以得知，就不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。一種資產(chǎn)雖然具有獨一無(wú)二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，聘請專(zhuān)業(yè)機構或專(zhuān)業(yè)人員估價(jià)的花費與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過(guò)資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請專(zhuān)業(yè)機構或專(zhuān)業(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟，則也不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無(wú)形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨一無(wú)二和價(jià)值量大等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)又是典型的不完全市場(chǎng)。在經(jīng)濟學(xué)上，“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：①同質(zhì)商品，買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)的手里購買(mǎi)；②買(mǎi)者和賣(mài)者的人數眾多；③買(mǎi)者和賣(mài)者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由；④買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當前價(jià)格的完全信息，并能預測未來(lái)的價(jià)格；⑤就成交總額而言，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者的購銷(xiāo)額是無(wú)關(guān)緊要的；⑥買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為；⑦消費者要求總效用最大化，銷(xiāo)售者要求總利潤最大化；⑧商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。一個(gè)市場(chǎng)如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場(chǎng)通常被看作近似于完全市場(chǎng)的實(shí)例。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)所有權（中國為房屋所有權和建設用地使用權）可以轉讓?zhuān)康禺a(chǎn)實(shí)物無(wú)法移動(dòng)，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，并且市場(chǎng)信息不對稱(chēng)，有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，不會(huì )自動(dòng)地形成常人容易識別的適當價(jià)格，在其判斷中要求有專(zhuān)門(mén)知識和經(jīng)驗，所以需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行“替代”市場(chǎng)的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導向正?；?，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　值得指出的是，在需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的不同類(lèi)型的資產(chǎn)中，因為它們之間的特性不同，把握影響其價(jià)值的因素所需要的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗有很大的差異，例如質(zhì)量、性能、新舊程度、產(chǎn)權狀況、占有使用情況、市場(chǎng)行情等，所以對它們的價(jià)值進(jìn)行評估通常不是同一個(gè)估價(jià)師甚至不是同一家估價(jià)機構所能勝任的。例如，對于房地產(chǎn)、古董、礦產(chǎn)、機器設備、無(wú)形資產(chǎn)等，很難有同一個(gè)人對它們都“識貨”，更不用說(shuō)要科學(xué)、準確地評估出它們的價(jià)值了。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，估價(jià)是與估價(jià)對象這個(gè)“物”密切相關(guān)的，與某些浮在“物”之上的專(zhuān)業(yè)服務(wù)不同，而類(lèi)似于設計。建筑設計、汽車(chē)設計、服裝設計、發(fā)型設計等雖然都是設計，都需要造型和講究美觀(guān)等，但仍然“隔行如隔山”。對于社會(huì )大眾來(lái)說(shuō)，通常也只有具有相應估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗的估價(jià)師得出的估價(jià)結果才令人信服，才具有公信力，估價(jià)因此必然會(huì )出現適當的專(zhuān)業(yè)分工，形成按照估價(jià)對象劃分的不同專(zhuān)業(yè)和相應的估價(jià)師。國際上，一般把估價(jià)專(zhuān)業(yè)劃分為房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、機器設備、企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)等幾大類(lèi)。即使是房地產(chǎn)估價(jià)，在美國等市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)達國家和地區，通常還分為住宅估價(jià)和商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)兩大類(lèi)。在這兩類(lèi)中又有各自的專(zhuān)業(yè)范疇。例如，在住宅估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)做小型的（一至四個(gè)單元）給多戶(hù)家庭使用的住宅估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)做大面積住宅估價(jià)。在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專(zhuān)做土地開(kāi)發(fā)估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專(zhuān)做工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，或者專(zhuān)做寫(xiě)字樓估價(jià)，或者專(zhuān)做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)?？傊?，估價(jià)如果不分專(zhuān)業(yè)，一個(gè)估價(jià)師如果什么資產(chǎn)都可以估價(jià)，就好比是一個(gè)教師什么書(shū)都可以教，一個(gè)醫生什么病都可以看，某些估價(jià)師可能因所有估價(jià)業(yè)務(wù)都可承攬而一時(shí)得利，但終因沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而會(huì )發(fā)生“信任危機”而不被社會(huì )認可，得不到社會(huì )尊重、沒(méi)有尊嚴，估價(jià)行業(yè)難以持續發(fā)展，最終受害的將是估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)自身。至于估價(jià)機構，可以根據擁有的估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專(zhuān)營(yíng)某種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為某種專(zhuān)業(yè)的估價(jià)機構；或者從事多種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價(jià)機構。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中占主體房地產(chǎn)估價(jià)不僅必要，而且在估價(jià)行業(yè)中占主體。這是由下列3個(gè)方面決定的：

　?。?）房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數量相對較少。房地產(chǎn)數量龐大，社會(huì )保有量和每年的新增量都很大。在一個(gè)國家或地區的全部財富中，房地產(chǎn)是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各類(lèi)財富之和也不及房地產(chǎn)一項，僅占30%～50%.例如，1990年美國的房地產(chǎn)價(jià)值為8.8萬(wàn)億美元，大約占美國全部財富的56%.房地產(chǎn)也是家庭財產(chǎn)的最重要組成部分。據有關(guān)資料，房地產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重，在西歐國家為30%～40%，在美國為25%左右。美國家庭平均擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)4倍于其股票資產(chǎn)。2002年，中國農村居民的財產(chǎn)中，土地和房產(chǎn)是最大的兩項，約占74%；城市居民的財產(chǎn)中，房產(chǎn)占的比重高達64.39%.在總量不多于房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)還因為不同時(shí)具有“獨一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性而不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。某些資產(chǎn)雖然在理論上需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)，但因為數量很少，估價(jià)業(yè)務(wù)“千年等一回”，從而難以支撐起人們專(zhuān)門(mén)從事其估價(jià)活動(dòng)，也就沒(méi)有相應的估價(jià)師這種專(zhuān)門(mén)職業(yè)。一旦需要估價(jià)，通常是依靠相關(guān)研究者或者設計者、制造者提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。在需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)并能支撐起人們專(zhuān)門(mén)從事其估價(jià)活動(dòng)的其他資產(chǎn)中，一般還要分專(zhuān)業(yè)。這些就使得其他資產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)相對更小，房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中的主體地位更加突出。

　?。?）房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對較少。房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生轉讓行為，在轉讓的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產(chǎn)轉讓需要估價(jià)，而且房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動(dòng)也都需要估價(jià)?？v觀(guān)古今中外，對房地產(chǎn)估價(jià)的需求遠遠大于對其他資產(chǎn)估價(jià)的需求。

　?。?）房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評估本身。因為房地產(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，所以，房地產(chǎn)估價(jià)師也是“房地產(chǎn)價(jià)格專(zhuān)家”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專(zhuān)家”、“房地產(chǎn)投資顧問(wèn)”，人們通常還要求房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機構承擔房地產(chǎn)市場(chǎng)調研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調查評價(jià)、房地產(chǎn)購買(mǎi)分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。這就使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有更大、更廣的發(fā)展空間。