北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì )關(guān)于發(fā)布《協(xié)議出讓地價(jià)評估技術(shù)有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明（一）》的通知，請房地產(chǎn)估價(jià)師考試考生注意閱讀。

關(guān)于發(fā)布《北京協(xié)議出讓地價(jià)評估技術(shù)有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明（一）》的通知

（北估秘[2021]004號）

各估價(jià)機構、相關(guān)單位：

根據《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2021〕10號）和《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）等政策文件，結合我市土地出讓實(shí)際情況，對協(xié)議出讓地價(jià)評估的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。

現將《北京協(xié)議出讓地價(jià)評估技術(shù)有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明（一）》向全行業(yè)發(fā)布，請參考執行。

北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地

估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì )

二〇二一年十二月三十日

北京協(xié)議出讓地價(jià)評估技術(shù)有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明（一）

根據《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2021〕10號）和《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）等政策文件，結合我市土地出讓實(shí)際情況，對協(xié)議出讓地價(jià)評估的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。

一、評估方法的選用

當估價(jià)對象所在行政區或同一土地級別范圍內，類(lèi)似交易（協(xié)議或招拍掛出讓?zhuān)┌咐渥銜r(shí)，應選市場(chǎng)比較法。

估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后自持經(jīng)營(yíng)的，可首選剩余法。

【條文說(shuō)明】

1.2014版基準地價(jià)的適用性有限，為保證土地評估結果符合市場(chǎng)的要求，對于協(xié)議出讓地價(jià)評估，一般要求增加市場(chǎng)比較法。但協(xié)議出讓案例土地價(jià)格與所處區位非常密切，尤其是所在行政區或土地級別。因此，在選擇比較案例時(shí)，盡量不跨行政區，若跨行政區，應該在同一土地級別范圍內選擇案例。

2.對于估價(jià)對象的利用方式，不同評估機構判定不一，造成剩余法估值差異大。委托評估時(shí)，需明確估價(jià)對象的利用限制條件，是否允許轉讓?zhuān)€是自持經(jīng)營(yíng)。對于要求自持經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，2014版基準地價(jià)未反映利用限制對地價(jià)的影響且既有的協(xié)議出讓案例對是否能夠轉讓約定不明，因此選用剩余法較為適宜，其中不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)采用收益還原法確定。

3.案例充足一般是指不少于3個(gè)案例。

二、市場(chǎng)比較法的應用

在應用市場(chǎng)比較法時(shí)，需重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)用途比較案例的價(jià)格內涵，比如：商業(yè)案例細分用途—商業(yè)、其他商服、餐飲酒店、商業(yè)（配套）等之間的價(jià)格區別；還需關(guān)注已審定商業(yè)案例價(jià)格是否采用了樓層修正等。對于已建成或者建設工程設計方案已確定的項目，需考慮建筑物空間布局對地價(jià)的影響。

【條文說(shuō)明】

在應用市場(chǎng)比較法時(shí)，目前出現的問(wèn)題集中于不對商業(yè)用地的出讓地價(jià)內涵進(jìn)行分析，簡(jiǎn)單拿來(lái)就用。既有的商業(yè)用地協(xié)議出讓地價(jià)，在采用基準地價(jià)系數修正法時(shí)，有的項目是采用容積率修正系數修正得出的，例如新建的保障性住房項目中的配套商業(yè)補地價(jià)，有的項目是采用樓層修正系數修正得出的，例如已取得《房屋所有權證》的劃撥土地按現狀補辦出讓手續的項目。所以，在應用市場(chǎng)比較法時(shí)，對于商業(yè)用地，應當說(shuō)明其價(jià)格內涵，與估價(jià)對象內涵不一致的，不能選作比較案例。

三、剩余法的應用

估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后自持經(jīng)營(yíng)的，宜采用收益還原法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，房地產(chǎn)還原率參照以下標準取值：住宅房地產(chǎn)4.5%-5.5%；辦公房地產(chǎn)5.5%-6.5%；商業(yè)房地產(chǎn)6.0%-7.5%。

【條文說(shuō)明】

1.剩余法應用時(shí)，估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后自持經(jīng)營(yíng)的，應采用收益還原法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。在采用收益還原法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，對估值影響最大的因子是房地產(chǎn)的還原率，為減小估價(jià)機構對還原率取值的隨意性，借鑒北京地價(jià)監測和標定地價(jià)評估中對還原率取值的規定并結合實(shí)際評估中的經(jīng)驗，分用途確定房地產(chǎn)還原率。

2.協(xié)會(huì )對北京市規自委土地評估入圍15家機構內專(zhuān)家，進(jìn)行了意見(jiàn)征求。業(yè)內專(zhuān)家結合實(shí)踐經(jīng)驗，給出了房地產(chǎn)還原率的建議區間。上述數值確定時(shí)，也考慮的業(yè)內專(zhuān)家的建議。

四、權重

估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后自持經(jīng)營(yíng)的，剩余法結果權重取值不宜低于50%。

【條文說(shuō)明】

與采用既有協(xié)議出讓案例得出的比較價(jià)格（現階段，既有協(xié)議出讓案例對是否可出售約定不明，地價(jià)評估時(shí)，一般按照可出售的利用方式評估），以及可出售物業(yè)的剩余法結果相比，自持類(lèi)物業(yè)的地價(jià)，現階段在自持收益小于出售收益的情況下，理論上應當低于上述兩種結果。因此評估自持類(lèi)物業(yè)的地價(jià)，剩余法結果應該更能夠充分反映自持的影響，其權重不宜低于50%。

五、關(guān)注重點(diǎn)

協(xié)議出讓項目地價(jià)測算應充分考慮其更新改造成本，包括建筑物建設成本、基礎設施費用等。

六、其他

本說(shuō)明自發(fā)布之日起施行，有效期2年。由北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì )負責解釋。