【正確答案】解法一：

　　購買(mǎi)商鋪總投資：38000×80=3040000（元）

　　購買(mǎi)商鋪首付款（初始投資、自有資金、權益投資）：

　　3040000×30%=912000（元）

　　購買(mǎi)商鋪的貸款額（P）：

　　3040000×70%=2128000（元）

　　抵押貸款年還本付息額：

　　i=2%+5.31%=7.31%，n=10年

　　A=p×i（1+i）n/[（1+i）n-1]

　　=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]

　　=307335.47（元）

　　凈經(jīng)營(yíng)收入（利用現金回報率）：

　?。▋艚?jīng)營(yíng)收入-年還本付息額）/首付款=10%

　　所以：凈經(jīng)營(yíng)收入=首付款×10%+年還本付息額=912000×10%+307335.47=398535.47（元）

　　毛租金收入=凈經(jīng)營(yíng)收入+經(jīng)營(yíng)費用=398535.47+毛租金收入×25%

　　則：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）

　　最低月租金單價(jià)=毛租金收入／（可出租面積×12個(gè)月）=531380.63／（80×12）=553.52（元／㎡/月）

　　解法二：

　?。?）購買(mǎi)總價(jià)：3.8×80=304（萬(wàn)元）

　?。?）自有資金：304×30%=91.2（萬(wàn)元）

　?。?）抵押貸款年等額償還額：

　　抵押貸款總額：304×70%=212.8（萬(wàn)元）

　　已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%

　　則：A=P×i（1+i）n／[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10／[（1+7.31%）10-1]=307335.47（元）

　?。?）設月租金單價(jià)為Y元／（㎡/月）

　　年租金：80×12Y=960Y

　　年稅前現金流：960Y-960Y×25%-307335.47

　　則：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%

　　則：Y=553.52（元／㎡）