閱讀理解

1、2011年8月，A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)合法方式，在該市城市規劃區的，取得了一塊建設用地使用權，出讓合同約定由B公司進(jìn)行住宅小區建設，并繳納了土地出讓金。該項目計劃總投資5600萬(wàn)元，建設工期為16個(gè)月。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價(jià)為4000萬(wàn)元。同時(shí)通過(guò)招標方式，選擇了E監理單位。

B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為融通資金，準備通過(guò)預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得《商品房預售許可證》后，委托C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理預售商品房。預售期間，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與王某簽訂了商品房預售合，同合同約定建筑面積為100m2，并約定售房?jì)r(jià)格為3000元/m2。

2013年1月，該住宅小區全部業(yè)主入住，并開(kāi)展了物業(yè)管理。2013年2月，經(jīng)確權登記，王某所預購的商品房建筑面積為107m2。2013年5月，該住宅小區召開(kāi)了首次業(yè)主大會(huì )，并重新選聘了D物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

1 、按照國家有關(guān)規定，該建設用地使用權可以采取的出讓方式包括（ ）。

A、拍賣(mài)方式

B、招標方式

C、協(xié)議出讓

D、掛牌出讓

【正確答案】 ABD

【答案解析】 本題考查的是建設用地使用權出讓計劃、方式和年限。商品房用地必須通過(guò)招、拍、掛方式，限制協(xié)議出讓。參見(jiàn)教材P28。

2 、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在申請領(lǐng)取《施工許可證》時(shí)，其到位資金原則上不得少于（ ）萬(wàn)元。

A、500

B、800

C、1200

D、1500

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是施工許可管理。建設工期不足1年的到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的 50% ，建設工期超過(guò)1年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的 30%。該項目建設工期為16個(gè)月，工程合同價(jià)為4000 萬(wàn)元。4000 萬(wàn)元×30%＝1200萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P79。

3 、E監理單位具體實(shí)施了“三控”、“兩管”、“一協(xié)調”監理基本工作，其中“三控”是指（ ）。

A、進(jìn)度控制

B、質(zhì)量控制

C、投資控制

D、合同控制

【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是建設監理制度。監理的基本方法就是控制，基本工作是“三控” 、“兩管” 、“一協(xié)調”。“三控”是指監理工程師在工程建設全過(guò)程中的工程進(jìn)度控制、工程質(zhì)量控制和工程投資控制；“兩管”是指監理活動(dòng)中的合同管理和信息管理；“一協(xié)調”是指全面的組織協(xié)調。參見(jiàn)教材P75。

4 、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司申領(lǐng)《施工許可證》須具備的條件為（ ）。

A、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施

B、施工企業(yè)必須保證按工程設計施工

C、建設資金已落實(shí)

D、已確定施工企業(yè)

【正確答案】 ACD

【答案解析】 本題考查的是施工許可管理。選項B錯誤，按圖施工是施工企業(yè)在合同履行階段的義務(wù)。參見(jiàn)教材P79。

5 、下列表述中，不正確的是（ ）。

A、如果 B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應分攤的土地使用權不屬于抵押財產(chǎn)，但處分抵押房地產(chǎn)時(shí)可以一同處分

B、B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在取得《商品房預售許可證》前，不可以對外發(fā)布房地產(chǎn)預售廣告

C、B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在交齊土地使用權出讓金并實(shí)施完拆遷工作后，如向銀行融資困難可隨時(shí)與有意向的其他開(kāi)發(fā)商協(xié)商并辦理開(kāi)發(fā)項目轉讓

D、B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在交付商品房時(shí)，必須向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉讓的條件。如轉讓項目，必須除土地費用外其它投資達到總投資的25%以上。參見(jiàn)教材P106。

6 、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在銷(xiāo)售商品房時(shí)，依據《房產(chǎn)測量規范》下列計算一半建筑面積的是（ ）。

A、未封閉的陽(yáng)臺

B、全封閉的陽(yáng)臺

C、與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫

D、與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊

【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。選項B計算全部建筑面積，選項C不計算建筑面積。參見(jiàn)教材P145。

7 、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦理商品房預售時(shí)，在其他條件均具備時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設資金應達到（ ）萬(wàn)元以上，才可以申領(lǐng)《商品房預售許可證》。

A、750

B、900

C、1400

D、1800

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是商品房預售。按照商品房預售的條件中，“（3） 按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，而該項目計劃總投資 5600萬(wàn)元。因此B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司申領(lǐng)《商品房預售許可證》在其他條件均具備時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設資金應達到：5600 萬(wàn)元 ×25% =1400萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P110。

8 、在代理商品房預告中，C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（ ）。

A、應當在合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同到有關(guān)部門(mén)辦理登記備案手續

B、發(fā)布商品房預售廣告不得涉及裝修內容

C、不得收取傭金以外的其他費用

D、不必向買(mǎi)受人出具商品房的有關(guān)證件

【正確答案】 BC

【答案解析】 本題考查的是商品房預售。選項A錯誤，負責預售商品房備案的是開(kāi)發(fā)商，不是經(jīng)紀公司。參見(jiàn)教材P111。

9 、按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定，如果王某不退房，王某所購商品房的總價(jià)款是（ ）元。

A、300000

B、309000

C、319000

D、321000

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。面積誤差比絕對值在 3%以?xún)龋ê?3%）的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款；買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3% 之內（含3%） 的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出 3% 部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。

本題王某所購商品房面積誤差比為7%，因此，面積誤差比在 3%之內的3m2房?jì)r(jià)款由王某補足：而超出 3% 部分的 4m2 房?jì)r(jià)款由B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔，產(chǎn)權歸王某所有。王某所購商品房的總價(jià)款= 103m2×3000元/m2 =309000元。參見(jiàn)教材P115。