甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機構現對該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。

【問(wèn)題】

1.針對該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應特殊注意哪些環(huán)節？

2.裝修補償應如何確定？

3.對已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應如何處理？

【正確答案】

1.本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。

在估價(jià)程序上應特殊注意：

（1）被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作（2分）；（未說(shuō)明無(wú)利害關(guān)系給0分）并在報告中做出相應說(shuō)明（1分）。

最新規定：被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門(mén)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應當在評估報告中說(shuō)明。

（2）估價(jià)機構應將分戶(hù)初步估價(jià)結果向被拆遷人公示7日（1分）；并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明（1分）。

（3）公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構將整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告提交委托人（1分）；并由委托人向被拆遷人轉交分戶(hù)報告（1分）。

最新規定：房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當按照房屋征收評估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評估結果。分戶(hù)的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門(mén)應當將分戶(hù)的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶(hù)的初步評估結果進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當修正。

分戶(hù)初步評估結果公示期滿(mǎn)后，房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當向房屋征收部門(mén)提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶(hù)評估報告。房屋征收部門(mén)應當向被征收人轉交分戶(hù)評估報告。

整體評估報告和分戶(hù)評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機構公章。不得以印章代替簽字。

參見(jiàn)教材P249。

2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規定。

被拆遷房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定（1分）；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評估機構確定（1分）。

最新規定：被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機構通過(guò)評估確定。

參見(jiàn)教材P244。

3.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規定。

拆遷估價(jià)不考慮房屋租賃因素的影響（或：按完全產(chǎn)權評估）。（1分）

最新規定：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

參見(jiàn)教材P244。

學(xué)習時(shí)要理解：征收評估的價(jià)值類(lèi)型應嚴格按上述條款執行，不符合的可指出錯誤。征收估價(jià)的價(jià)值標準是一種特殊的市場(chǎng)價(jià)值。房屋征收估價(jià)是合法原則的特例，不是評估估價(jià)對象的法定權益下的價(jià)值，而是評估在設定權益下的價(jià)值！

房屋征收估價(jià)是評估被征收房屋在完整權利下的價(jià)值，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，因為，無(wú)論被征收房屋是否租賃、抵押、查封等，政府都應當付出足額的補償。至于房屋租賃、抵押、查封等問(wèn)題，屬于征收人與被征收房屋承租人、抵押人等有關(guān)單位和個(gè)人的債權和債務(wù)等關(guān)系問(wèn)題，應有相關(guān)當事人或有關(guān)管理部門(mén)解決。