李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣(mài)給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結果為2300元/m2。

【問(wèn)題】

1.張某認為該估價(jià)結果偏低，你認為應如何解釋該估價(jià)結果的合理性？

2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機構受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結果為2800元/m2。張某認為該估價(jià)結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價(jià)為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價(jià)結果的合理性？

『正確答案』

1.本題考查的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值內涵及評估實(shí)質(zhì)。

理由包括：

（1）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

（2）二者的價(jià)值類(lèi)型不同。其中，轉讓價(jià)格為市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場(chǎng)價(jià)格和減法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

（3）二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評估的價(jià)值；轉讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價(jià)值的影響。

參見(jiàn)教材P219。

2.本題考查的是房屋征收補償內涵。

理由包括：

（1）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

（2）拆遷估價(jià)結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時(shí)安置補助費、裝修補償費。

（3）對估價(jià)對象的界定可能不同。

參見(jiàn)教材P243。