某房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托，評估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。該商鋪形狀方正，權利狀況完整。注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張某對該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用市場(chǎng)法作為主要的估價(jià)方法，但僅搜集到A、B、C、D四個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場(chǎng)租金；實(shí)例B系兄弟之間轉讓?zhuān)粚?shí)例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買(mǎi)后擴大經(jīng)營(yíng)規模；實(shí)例D平面形狀為“L”形，系業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面二分之一寬度、三分之一深度的部分轉讓給某銀行安裝自動(dòng)取款機所致。除以上情況外，四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對象均具有較好的可比性。

【問(wèn)題】1.四個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例?

2.四個(gè)交易實(shí)例中若有可以選作可比實(shí)例的，應如何對它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或者調整?

『正確答案』

1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。

四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對象均具有較好的可比性，可以選作可比實(shí)例，但要進(jìn)行可比實(shí)例系數修正。參見(jiàn)教材P108。

2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。

需要進(jìn)行的修正和調整：

（1）實(shí)例A，要用市場(chǎng)租金，對實(shí)例A合同租金價(jià)格進(jìn)行調整，應調高達到市場(chǎng)租金標準。

（2）實(shí)例B，屬于利害關(guān)系人之間的交易，價(jià)格低于正常市場(chǎng)價(jià)值，需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調高。

（3）實(shí)例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，價(jià)格高于正常市場(chǎng)價(jià)值，也是需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調低。

（4）實(shí)例D，房地產(chǎn)形狀是L形，需要進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，將增加的價(jià)格部分調低。