參加2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試的考生，想必已經(jīng)開(kāi)始準備學(xué)習了，我們整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目練習題，配套以對應的知識點(diǎn)講解，幫助大家掌握知識。建設工程教育網(wǎng)教學(xué)專(zhuān)家提醒大家，提早備考直達更有保障！

房地產(chǎn)估價(jià)師試題講解：房地產(chǎn)損害賠償的需要

【例題1-1】某辦公樓工程基礎施工中，造成鄰近一幢住宅樓出現一定程度的門(mén)窗變形、墻體開(kāi)裂和基礎不均勻沉降等。該住宅樓總建筑面積5500m²，共60套住房，有60戶(hù)居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為6000元/m²，平均每套住房的市場(chǎng)租金為2000元/月，在受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為5200元/m²；如果對該住宅樓進(jìn)行修復，修復工程費為180萬(wàn)元，并需要居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費平均每戶(hù)每次1000元，臨時(shí)安置費平均每戶(hù)每月2000元；該住宅樓即使修復后，也會(huì )因曾受損使人們心理減價(jià)3%。

計算：

①該住宅樓在不修復情況下的價(jià)值減損額；

即受損前后的市場(chǎng)價(jià)格差：

（6000－5200）×5500＝440.00（萬(wàn)元）

②修復所能帶來(lái)的價(jià)值增加額；

修復后前的市場(chǎng)價(jià)格差，即：

[6000×（1－3%）－5200]×5500＝341.00（萬(wàn)元）

補充：受損后，和修復前，是一個(gè)時(shí)點(diǎn)，一個(gè)概念。

③修復的各項必要費用；

包括修復工程費、搬遷費和臨時(shí)安置費，即：180＋0.1×2×60＋0.2×6×60＝264.00（萬(wàn)元）

④該損害在經(jīng)濟上是否可修復；

比較修復的必要費用（成本）與修復的價(jià)值增值（收益）。如前者≦后者，可修復；反之，不可修復。

因為修復成本264萬(wàn)元<修復所能帶來(lái)的價(jià)值增加額341萬(wàn)元（修復收益），在經(jīng)濟上可修復。

⑤該損害造成的相關(guān)經(jīng)濟損失額；

房地產(chǎn)價(jià)值減損（本例為修復工程費和修復后的價(jià)值減損額）之外的直接經(jīng)濟損失額，包括搬遷費和臨時(shí)安置費，即：

0.1×2×60＋0.2×6×60＝84.00（萬(wàn)元）

⑥該損害造成的總損失額；

修復的必要費用和修復后的價(jià)值減損額，即：

264＋0.6×3%×5500＝363.00（萬(wàn)元）

⑦如果由損害方修復，則損害方除修復外，平均還應給予每戶(hù)的賠償金額。

給予每戶(hù)的賠償金額包括搬遷費、臨時(shí)安置費和修復后的價(jià)值減損額，或者總損失額減去修復工程費后的余額，即：

0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05（萬(wàn)元）

本例題作為選擇題，以及計算題的考點(diǎn)，要注意：

不修復情況下的價(jià)值減損＝損壞前后的市場(chǎng)價(jià)差

修復帶來(lái)的價(jià)值增加額＝修復后前的市場(chǎng)價(jià)值差

損害經(jīng)濟上是否可被修復，修復的必要費用小于修復后的價(jià)值增加值（成本效益原則）

損害造成的相關(guān)經(jīng)濟損失，主要是搬遷費和臨時(shí)安置費

總損失額＝修復必要費用＋修復后的價(jià)值減損額