2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題及答案（部分）

一、黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產(chǎn)權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產(chǎn)，要求評估其現時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當地無(wú)類(lèi)似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據正確)，估值40萬(wàn)元。本文來(lái)源于中大網(wǎng)校網(wǎng)。然后，再將該估價(jià)對象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià)，估值50萬(wàn)元。由此確定最終估價(jià)結論為(40+50)÷2=45(萬(wàn)元)。

問(wèn)題：這樣確定估價(jià)結論是否正確?為什么?

標準答案：

這樣確定估價(jià)結論不正確。

因為：

1.將估價(jià)對象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價(jià)對象似應按住宅用途估價(jià)(因為50萬(wàn)元大于40萬(wàn)元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對象的合法用途是商業(yè)，因此應以收益法計算的價(jià)格為其合法價(jià)格。

2.將估價(jià)對象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對結果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯誤的，因為估價(jià)對象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。

二、某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業(yè)主于 2003年3月1日通過(guò)補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構估價(jià)。

(問(wèn)題1) 采用成本法估價(jià)，計算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(　)

A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

B.按建筑物耐用年限計算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D.按建筑物已使用年限計算

(問(wèn)題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀(guān)點(diǎn)不正確的是(　)

A.收益年限應按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權剩余年限計算

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應設定為2004年3月1日

C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費用資料

(問(wèn)題3) 估價(jià)機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣(mài)行統計數據，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現的變現率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機構向委托人提交的估價(jià)結果應該是(　)萬(wàn)元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

(問(wèn)題4) 假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機構重新評估該商業(yè)樓現時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是(　)

A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設立抵押權

B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬(wàn)元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

C.業(yè)主認為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣(mài)，原抵押權人對該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權

D.該500萬(wàn)元可再次抵押

參考答案：

(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

三、甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機構現對該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。

問(wèn)題：

1.針對該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應特殊注意哪些環(huán)節?

2.裝修補償應如何確定?

3.對已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應如何處理?

參考答案：

估價(jià)程序上應特殊注意：

1)被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作。并在報告中作出相應說(shuō)明。

2)估價(jià)機構應將分戶(hù)初步估價(jià)結果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明。

3)公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構將整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉交分戶(hù)報告。

房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評估機構確定。

四、某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載著(zhù)該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據現場(chǎng)勘察的結果，發(fā)現該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。

(問(wèn)題1) 估價(jià)人員應根據(　)用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。

A.根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

B.根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘查結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)

C.根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

(問(wèn)題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，應通過(guò)下列(　)途徑。

A.自行改變

B.經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變

C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續

D.經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續

答案：1、 B　2、B

該工廠(chǎng)若為擴大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價(jià)值應為(　)

A.該兩幢建筑物抵押評估價(jià)值之和

B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應補交的土地使用權出讓金

C.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

(問(wèn)題4) 該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投?；馂碾U，則為保險目的評估的價(jià)值應為(　)

A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值

B.該兩幢建筑物的重新建造成本

C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值

D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

答案：3、 D　4、D