根據稅基評估的特點(diǎn)和要求，房地產(chǎn)計稅價(jià)格評估程序、方法和參數選擇等應當從下列幾個(gè)方面進(jìn)行完善：

　?。ㄒ唬┻M(jìn)行計稅價(jià)格評估的情形

　　現行相關(guān)稅法規定以下情形要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估：一是需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對房產(chǎn)原值進(jìn)行確定；二是隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格的，由評估機構參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評估；三是扣除金額無(wú)法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對房地產(chǎn)相關(guān)費用進(jìn)行扣除，但又無(wú)法獲得的情形；四是交易價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當理由的，如契稅條例規定這種情形由征收機關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　未來(lái)房地產(chǎn)稅制改革要開(kāi)征的物業(yè)稅，屬保有環(huán)節、以房地產(chǎn)價(jià)值為計稅依據的稅種，則更需要定期對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估。但各個(gè)國家和地區規定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。

　?。ǘ┐_定估價(jià)主體

　　國外及我國香港地區的房地產(chǎn)計稅價(jià)格評估一般由專(zhuān)門(mén)的機構負責，比如英國的總估價(jià)師辦公室、香港的差餉物業(yè)估價(jià)署等。與一般政府機構不同的是，這些機構實(shí)行首席評估師負責制，職能范圍上以計稅價(jià)格評估為主，但有的也有發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息職能。比如香港差餉物業(yè)估價(jià)署定期發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)報告就成為香港房市的重要指南。有些還擁有對社會(huì )評估機構的管理職能，這就類(lèi)似于房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì )職能。

　　具體的房地產(chǎn)計稅價(jià)格評估業(yè)務(wù)，有的自己進(jìn)行，有的通過(guò)訂立民事合同的方式，委托社會(huì )房地產(chǎn)評估機構進(jìn)行。

　?。ㄈ┧鸭嚓P(guān)房地產(chǎn)評估信息

　　主要包括估價(jià)對象所在地區對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料，房地產(chǎn)產(chǎn)權人納稅信息、財產(chǎn)類(lèi)別、所有權變動(dòng)、建筑種類(lèi)、土地類(lèi)別、房屋種類(lèi)和數量、動(dòng)態(tài)的房屋改造信息等。其來(lái)源渠道主要由房地產(chǎn)管理部門(mén)、納稅評估機構、納稅人的納稅申報三個(gè)途徑。

　?。ㄋ模┟鞔_每次計稅價(jià)格估價(jià)基本事項包括明確估價(jià)目的，即用于對房地產(chǎn)哪一個(gè)相關(guān)稅種進(jìn)行課征；明確估價(jià)對象，包括明確估價(jià)對象權益狀況，區域范圍；明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應根據估稅種確定，比如常年課征的稅種（如物業(yè)稅）應通過(guò)法律、法規的形式實(shí)現確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；而其他一次性課征的稅種，如契稅、營(yíng)業(yè)稅應當以當事人實(shí)際交易的時(shí)間確定時(shí)點(diǎn)；時(shí)點(diǎn)要精確到日。

　?。ㄎ澹M定計稅價(jià)格評估作業(yè)方案并進(jìn)行初步評估一是根據不同稅種的要求選擇擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法，比如對房產(chǎn)稅原值估價(jià)需要用重置成本法，營(yíng)業(yè)稅估價(jià)主要應當采用市場(chǎng)法；二是調查搜集評估所需資料；三是預計所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

　　在上述基礎上對評估對象的計稅價(jià)格進(jìn)行初步評估。

　?。?shí)地查勘估價(jià)對象。

　　雖然海量納稅評估信息和年度納稅評估，能在很大程度上保證評估結果的準確性，但由于區域經(jīng)濟、社會(huì )、自然環(huán)境和被評估對象自身變化等因素，仍然有可能導致計稅價(jià)值變動(dòng)。所以估價(jià)人員必須到計稅房地產(chǎn)現場(chǎng)，親身感受估價(jià)對象的位置、周?chē)h(huán)境、景觀(guān)的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對象的外觀(guān)、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權等資料進(jìn)行核實(shí)。

　?。ㄆ撸┐_定估價(jià)結果撰寫(xiě)估價(jià)報告

　　確定估價(jià)結果和撰寫(xiě)估價(jià)報告是任何計稅價(jià)格評估的最終目的。一份合格的計稅價(jià)格評估報告應至少包括如下內容：1、說(shuō)明征稅對象的納稅人、征管機關(guān)的名稱(chēng)；2、說(shuō)明具體的稅種及其特定征收管理要求；3、說(shuō)明征稅對象評估的對象和范圍；4、評估任務(wù)的分析和方法選擇；5、說(shuō)明評估目的和基準日；6、定義征稅對象價(jià)值類(lèi)型；7、列出評估方法及重要參數確定依據和過(guò)程，修正類(lèi)似征稅對象所需注意的事項；8、說(shuō)明評估結論；9、重要的聲明，包括遺漏事項和未確定事項。

　　四、房地產(chǎn)計稅價(jià)格評估管理和評估人員執業(yè)操守除了統一的評估執業(yè)道德要求外，計稅價(jià)格評估對評估師的道德規范應該有以下特殊要求。

　　1、廣義的客觀(guān)、公平、公正。

　　其他類(lèi)型的價(jià)格評估主要是在委托人和被評估房地產(chǎn)產(chǎn)權相關(guān)人等有限數量的主體之間保持客觀(guān)、公平、公正，相對容易做到。但是，計稅價(jià)格評估往往是在社會(huì )不特定人群之間保持客觀(guān)、公平和公正，真正做到難度更大。

　　2、保守國家秘密原則。

　　計稅價(jià)格評估在很大程度上是帶有公務(wù)性質(zhì)的行為，在公務(wù)過(guò)程中，有可能接觸到大量的國家機密。因此，保守國家機密，應當成為計稅價(jià)格評估人員的一項特定要求。

　　3、維護國家利益原則。

　　其他各類(lèi)評估的當事人一般都是高度人格化的主體，能通過(guò)積極、主動(dòng)的行為去維護自身利益。但是在計稅價(jià)格評估中，作為一方當事人的國家或者地方政府，是非人格化的主體，在維護利益方面往往是消極的被動(dòng)的，需要評估師主動(dòng)增強國家利益觀(guān)念，尋求納稅人和國家之間在個(gè)人利益和公共利益之間的平衡。

　　4、職業(yè)能力勝任的原則。

　　由于房地產(chǎn)計稅價(jià)格評估專(zhuān)業(yè)性較強，需要具備宏觀(guān)經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場(chǎng)、評估、公共財政和稅收方面的知識，并非每個(gè)注冊評估師都能夠勝任。因此要求評估人員一是要不斷加強后續教育，提高業(yè)務(wù)能力；二是要求房地產(chǎn)評估行業(yè)管理部門(mén)與稅收征收機關(guān)，逐步建立計稅價(jià)格評估業(yè)務(wù)的資格認證制度，從制度上保證評估質(zhì)量；三是接受委托的評估師在接受委托之前要做專(zhuān)業(yè)知識和執業(yè)經(jīng)歷如實(shí)申明。