隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善和稅制改革的深化，國際通行的經(jīng)評估確定房地產(chǎn)計稅價(jià)格將成為房地產(chǎn)稅的基本計稅依據。建立房地產(chǎn)稅基的評估技術(shù)標準體系，不僅是改革房地產(chǎn)稅制，加強房地產(chǎn)稅收管理的基礎性工作，也是房地產(chǎn)評估行業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍的要求。

　　一、制定房地產(chǎn)稅基評估標準的必要性

　　市場(chǎng)經(jīng)濟的稅收擺脫了以往定額稅的痕跡，逐步圍繞征稅對象價(jià)格確定稅基。從現行房地產(chǎn)稅制結構和未來(lái)發(fā)展方向看，房地產(chǎn)計稅價(jià)格是完善現行稅制和未來(lái)稅制改革的核心。

　　從我國現行稅收體系來(lái)看，房地產(chǎn)相關(guān)稅種主要由取得、轉讓、保有三個(gè)環(huán)節的12種稅收組成，其計稅依據分為房地產(chǎn)轉讓價(jià)格、租金、轉讓增值和單位定額四類(lèi)（見(jiàn)下表）。

　　我國現行房地產(chǎn)相關(guān)稅種稅基，根本上都是源于房地產(chǎn)價(jià)值。轉讓價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的最直接表現；租金是房地產(chǎn)價(jià)格的分期支付；轉讓增值是新舊價(jià)格差額；單位定額是根據房地產(chǎn)價(jià)值區域差異大體確定的。

　　十一屆三中全會(huì )提出“條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統一規范的物業(yè)稅”，雖然人們對新稅種的名稱(chēng)、稅率、稅目、收入劃分等存在較大爭議，但對其計稅要素認識基本一致，即計稅依據為評估價(jià)格，納稅人為房產(chǎn)、土地產(chǎn)權人，征收環(huán)節為房地產(chǎn)保有環(huán)節。在保有階段中，計稅價(jià)格評估尤為重要。因為保有環(huán)節的房地產(chǎn)不存在實(shí)際交易價(jià)格，其價(jià)值只能通過(guò)參照、比對等途徑獲得：而賬面原值方法不反映真實(shí)現值，且如果逐年折舊，稅基將逐年遞減，這樣形成的稅收收入也是遞減的，不具備稅收彈性，無(wú)法保證公共支出的增長(cháng)要求。

　　計稅價(jià)格評估是完善現行稅制和稅收征管的關(guān)鍵，也是未來(lái)房地產(chǎn)稅制改革的核心。要確立計稅價(jià)格的關(guān)鍵和核心地位，就必須在計稅價(jià)格評估的規范化上下功夫，這就需要建立和完善稅基評估技術(shù)標準和規范。其必要性在于：

　　1、是增強房地產(chǎn)稅征收的透明度，保證房地產(chǎn)稅收公平性的必要手段。

　　與其他稅種相比，房地產(chǎn)稅的透明度較高，這主要體現在作為征稅對象的房地產(chǎn)是有形的，稅率是統一的，計算方法也比較簡(jiǎn)單，其大體價(jià)值可以與其他情形相似的納稅人進(jìn)行直觀(guān)上的橫向比較。對房地產(chǎn)稅征管機關(guān)來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有事先確定的一系列標準、規范作為計稅價(jià)格評估依據，計稅價(jià)格評定的透明度差，受人為因素影響大，評估結果就難以令人信服，會(huì )增加稅制貫徹實(shí)施難度。

　　2、有利于提高計稅價(jià)格評估效率。

　　與其他目的房地產(chǎn)評估區別在于，其他評估主要是針對單宗房地產(chǎn)，評估時(shí)點(diǎn)主要由當事人協(xié)商確定，而且是一次性評估；房地產(chǎn)稅計稅價(jià)格評估既有轉讓環(huán)節稅收的一次性評估，也有對特定區域成片房地產(chǎn)的定期評估。這就導致房地產(chǎn)計稅價(jià)格評估時(shí)間性強，數量巨大。如果不強調一致性，對每個(gè)房地產(chǎn)應用不同的方法、標準，適用不同的評估技術(shù)，就會(huì )帶來(lái)巨大的工作量，進(jìn)而增加征管成本。從稅收公平角度，標準不統一，將會(huì )導致起點(diǎn)不公。而制訂相對科學(xué)規范的評估標準利規范，將有助于上述問(wèn)題的解決。

　　3、保證稅收征管執法的統一性。

　　當前，房地產(chǎn)相關(guān)各稅種計稅依據不統一，且分別由財政、稅務(wù)兩個(gè)部門(mén)征收，有些地方委托土地、房產(chǎn)部門(mén)征收，稅務(wù)內部不同稅種也由不同的機構實(shí)施征管，這容易造成不同稅種計稅價(jià)格的差異。比如有些地方契稅由財政部門(mén)征管、營(yíng)業(yè)稅由稅務(wù)部門(mén)征管，計稅依據都是房地產(chǎn)交易價(jià)格，但有時(shí)一個(gè)部門(mén)認可了其交易價(jià)格，并以此作為課稅依據，另一個(gè)部門(mén)卻不認可，而進(jìn)行重新核定、評估，造成同一宗房地產(chǎn)的計稅價(jià)格不一。對于納稅人而言，盡管稅種不同，但征稅對象是一致的，即同宗土地或者房產(chǎn)，如果缺乏統一規范的評估標準，容易造成稅收征管執法的被動(dòng)。

　　二、稅基評估技術(shù)標準與其他估價(jià)目的評估比較

　　目前房地產(chǎn)評估標準有兩個(gè)，即建設部《房地產(chǎn)估價(jià)規范》（下稱(chēng)規范）和國土資源部《城鎮土地估價(jià)規程》）（下稱(chēng)規程）?！兑幊獭分饕凑胀恋赜猛?、權利狀態(tài)兩種目的進(jìn)行分類(lèi)，沒(méi)有對課稅目的進(jìn)行單獨分類(lèi)；《規范》從評估目的的角度將房地產(chǎn)評估分為12大類(lèi)，課稅目的評估是其中之一，但是受稅法規定、征管和評估實(shí)踐等影響，對計稅價(jià)格評估標準相對簡(jiǎn)單。我認為，計稅價(jià)格評估與其他目的的評估相比，主要有以下區別：

　　1、計稅價(jià)格評估數量巨大，時(shí)間跨度小。

　　房地產(chǎn)的取得、交易、保有總是在不斷地進(jìn)行，經(jīng)濟發(fā)展程度越高，這種運動(dòng)越活躍。隨著(zhù)稅制改革的深入，房地產(chǎn)保有階段稅收的地位越來(lái)越重要，但這個(gè)階段不存在一個(gè)可作為課征依據的實(shí)際交易價(jià)格，課稅價(jià)值必須評估產(chǎn)生。這與交易階段的計稅價(jià)格以實(shí)際交易價(jià)為一般，以評估價(jià)格為特例的情況完全不同。這也是稅制改革將使得房地產(chǎn)評估的地位日趨重要的原因之一。但是這同時(shí)也帶來(lái)了評估量大增；由于政府課稅的時(shí)效性和年度性，所以要求時(shí)間也相對較短；而且每年要重復不斷地進(jìn)行。

　　2、個(gè)案和批量評估相結合，逐步到批量評估為主。

　　除了征地和拆遷房地產(chǎn)價(jià)格評估外，無(wú)論是抵押、保險、糾紛等目的的評估都以特定房地產(chǎn)個(gè)案為主。而課稅評估既有個(gè)案評估，更有對于一定區域內的成批量評估。隨著(zhù)房地產(chǎn)稅制改革，整個(gè)稅制結構中，對房地產(chǎn)保有階段課征的稅種將逐漸占據主要比重，相應地對于成片房地產(chǎn)的集中評估將成為主流。

　　3、房地產(chǎn)計稅價(jià)格評估一般都有規范性的折扣規定。

　　除了課稅評估外，幾乎所有房地產(chǎn)評估都力求房地產(chǎn)評估價(jià)格與真實(shí)價(jià)格的逼近，即使有價(jià)格折扣也作為民事關(guān)系當事人之間進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的結果。房地產(chǎn)的課稅評估往往將這種折扣制度化、固定化，這實(shí)際上構成了房地產(chǎn)計稅價(jià)格評估的一部分。目的在于使最終評估價(jià)格更容易為納稅人所接受。因為折扣制度使課稅價(jià)格遠遠低于實(shí)際價(jià)格，納稅人心理上容易接受。這種折扣在我國香港及美國、加拿大等國的房地產(chǎn)計稅價(jià)格評估制度中是普遍存在的。

　　4、海量數據為支撐的信息庫及其完備的管理制度。

　　房地產(chǎn)計稅價(jià)格評估從縱向上來(lái)看涉及課稅對象的取得、轉讓、保有各個(gè)環(huán)節，從橫向上來(lái)講涉及一定區域內的全部房地產(chǎn)，這就需要有齊備的資料信息作為支撐。在初期可以暫時(shí)借助于路線(xiàn)價(jià)法或者樣板房評估，然后通過(guò)系數設置對具體的課稅對象進(jìn)行價(jià)值修正。但是從長(cháng)期來(lái)看，應過(guò)渡到對每一個(gè)課稅對象的價(jià)值管理，并通過(guò)對裝修、改建的管理，對其價(jià)值變化實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。這就需要完善的管理制度和海量的數據為支撐。

　　5、公權力的介入和申訴制度。

　　其他目的評估基本上屬于純民事活動(dòng)范圍，但課稅評估是介于民事、行政活動(dòng)之間的一種行為。納稅評估機構依法進(jìn)行評估，并由獨立評估師簽字確認，但評估過(guò)程要在很大程度上受政府公權力的干預。而另一方面，為保證評估結果的公正性，保護納稅人的合法權益，防止公權力對納稅人權益的損害，也需要建立一系列復議、申訴制度，保證納稅人獲得必要的行政、司法救濟。