2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇

　　第四節 最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇

　　選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式之前，應調查、分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，然后選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式并確定未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。(以評估政府有償出讓國有建設用地使用權的價(jià)格為例予以說(shuō)明)

　　在中國現行土地使用制度下，政府有償出讓國有建設用地使用權的土地，可能是熟地，毛地或生地。出讓方式主要有招標、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議四種。無(wú)論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其招標底價(jià)、拍賣(mài)底價(jià)(保留價(jià))、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)，做到心中有數。

　　投標人、競買(mǎi)人、土地使用者也需要對這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其報價(jià)或出價(jià)。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買(mǎi)人、土地使用者如果取得了該類(lèi)土地，只能在政府的這些限制條件下開(kāi)發(fā)利用。因此，政府的這些限制條件，也是評估這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的價(jià)值時(shí)必須遵守的前提條件。

　　調查、分析該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：

　　(1)弄清土地的區位狀況，包括3個(gè)層次：

　?、偻恋厮诔鞘械男再|(zhì);

　?、谕恋厮诔鞘袃鹊膮^域的性質(zhì);

　?、劬唧w的區位狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。

　　例如，位于上海浦東新區的一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地需要估價(jià)，弄清該塊土地的區位狀況，需要弄清上海的性質(zhì)和地位，浦東新區的性質(zhì)和地位，浦東新區與上海老市區的關(guān)系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還要弄清這塊土地在該區內的具體區位狀況，包括交通條件、外部配套設施、周?chē)h(huán)境等。

　　(2)弄清土地的實(shí)物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開(kāi)發(fā)程度等。弄清這些，主要是為預測后續開(kāi)發(fā)的必要支出服務(wù)。

　　(3)弄清土地的權益狀況，特別是規劃條件和將擁有的土地權利。弄清規劃條件包括弄清土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清將擁有的土地權利包括弄清土地權利性質(zhì)、使用期限、能否續期，以及對該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目及建成后的房地產(chǎn)轉讓、抵押、出租甚至價(jià)格等的有關(guān)規定等。弄清規劃條件主要是為選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式、確定未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)。

　　弄清將擁有的土地權利主要是為預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等服務(wù)。

　　在調查、分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的狀況和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況后，便可以選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規模、檔次等。這些都要在規劃允許的范圍內選取，也就是說(shuō)在規劃條件給定的范圍內的最佳。在選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。

　　選取最佳的用途，要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現實(shí)社會(huì )需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢，或者說(shuō)，要分析當地市場(chǎng)的接受能力，即在項目建成后市場(chǎng)上究竟需要什么類(lèi)型的房地產(chǎn)。

　　例如，某宗土地的規劃用途為賓館或公寓、寫(xiě)字樓，但在實(shí)際估價(jià)中究竟應選擇哪種用途?這首先要調查、分析該土地所在城市和區域賓館、公寓、寫(xiě)字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫(xiě)字樓的需求開(kāi)始趨于飽和，表現為客房入住率、寫(xiě)字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買(mǎi)到公寓住房的人逐漸增加，而在未來(lái)幾年內能提供的數量又較少時(shí)，則應選擇該土地的用途為公寓。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>