人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理

　　一、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的原則(考點(diǎn)、熟悉)

　　(1)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計劃的要求;按照國家有關(guān)規定需要經(jīng)國家發(fā)展改革主管部門(mén)批準的，還應當報國家發(fā)展改革主管部門(mén)批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設用地使用權的取得(考點(diǎn)、重點(diǎn)、掌握)

　　(一)建設用地使用權的取得方式

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第十二條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應當 以出讓的方式取得，但法律和國務(wù)院規定可以采用劃撥方式的除外。采用劃撥方式取得建設用地使用權有以下兩種情形：

　　(1)《城市房地產(chǎn)管理法》規定，國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。

　　(2)1998年7月3日國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定：“經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經(jīng)濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應”。

　　注：1.《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規定，法律、行政法規規定的其他用地主要指特殊用地，包括監獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教所。

　　2.《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3號)規定，今后除軍事、社會(huì )保障性住房和特殊用地 等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎設施以及各類(lèi)社會(huì )事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。

　　3.原建設部、國家發(fā)展和改革委員會(huì )、監察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局、國家統計局令第162號《廉租住房保障辦法》第十三條規定，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時(shí)單獨列出，采取劃撥方式 ，保證供應。

　　4.原建設部、國家發(fā)改委、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部門(mén)2007年11月30日聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號)第七條規定，經(jīng)濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經(jīng)濟適用住房建設用地應納入當地年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時(shí)單獨列出，確保優(yōu)先供應。

　　(二)建設條件書(shū)面意見(jiàn)的內容

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定，土地使用權出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當對下列事項提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的性質(zhì)、規模和開(kāi)發(fā)期限;

　　(2)城市規劃設計的條件;

　　(3)基礎設施和公共設施的建設要求;

　　(4)基礎設施建成后的產(chǎn)權界定;

　　(5)項目征收補償、安置要求。

　　國土資源部、住房城鄉建設部《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調控的通知》(國土資發(fā)[2010]151號)規定，市、縣住房城鄉建設主管部門(mén)提出限價(jià)商品住房的控制性銷(xiāo)售價(jià)位，商品住房建設項目中保障性住房的配建比例、配建套數、套型面積、設施條件和項目開(kāi)竣工時(shí)間及建設周期等建設條件，作為土地出讓的依據，并納入出讓合同。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)行資本金制度(考點(diǎn)、重點(diǎn)、熟悉)

　　1996年8月23日國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》(國發(fā)[1996]35號)。該通知規定從1996年開(kāi)始，對各種經(jīng)營(yíng)性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設。

　　(一)項目資本金的概念

　　投資項目資本金，是指在投資項目總投資中 ，由投資者認購的出資額，對投資項目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務(wù);投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。

　　(二)項目資本金的出資方式

　　項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權作價(jià)出資，但必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評估機構依照法律、法規評估其價(jià)值，且不得高估或低估。以工業(yè)產(chǎn)權、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項目資本金總額的20% ，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規定的除外。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)行資本金制度，即規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規范的企業(yè)的不規范行為，減少樓盤(pán)“爛尾”等現象的發(fā)生。

　　2009年5月25日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)〔2009〕27號)，該文件規定，“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的最低資本金比例為30% ”。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>