2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)投資項目可行性研究，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)投資項目可行性研究，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)投資項目可行性研究

　　第二節 房地產(chǎn)投資項目可行性研究

　　一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)投資項目可行性研究屬于房地產(chǎn)投資項目開(kāi)發(fā)的前期工作。房地產(chǎn)投資項目可行性研究也是房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)常要做的一項工作，這項工作與一般的房地產(chǎn)估價(jià)既有不同，又有密切聯(lián)系。

　　房地產(chǎn)投資項目可行性研究與一般的房地產(chǎn)估價(jià)的最大不同在于：可行性研究主要是以評價(jià)項目能否安全可靠獲取投資收益為目的，而一般的房地產(chǎn)估價(jià)則以評估房地產(chǎn)的價(jià)值為目的。

　　二者的聯(lián)系則在于：可行性研究一般都需要預測項目建成后的市場(chǎng)價(jià)值，這正是一般的房地產(chǎn)估價(jià)所要做的工作。

　　房地產(chǎn)投資項目可行性研究和一般的投資項目可行性研究也有一個(gè)關(guān)鍵的區別。這里講的一般投資項目指其他生產(chǎn)行業(yè)的投資項目，以工業(yè)投資項目為主。工業(yè)投資項目的投資—回收過(guò)程是：項目建成之后成為生產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品銷(xiāo)售之后獲得收益，進(jìn)而回收投資和獲得投資回報。

　　而房地產(chǎn)投資項目(以建成后全部銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項目為例)的投資—回收過(guò)程則是：項目建成之后形成產(chǎn)品，產(chǎn)品銷(xiāo)售之后獲得收益，進(jìn)而回收投資和獲得投資回報。也就是說(shuō)：房地產(chǎn)項目完成之后直接形成產(chǎn)品，而一般工業(yè)投資項目完成之后是形成企業(yè)。這導致房地產(chǎn)項目的投資測算過(guò)程和一般工業(yè)項目的投資測算過(guò)程是有所區別的，主要的區別在一般工業(yè)項目投資測算過(guò)程中的固定資產(chǎn)攤銷(xiāo)和企業(yè)運營(yíng)過(guò)程中的流動(dòng)資產(chǎn)占用的測算，在房地產(chǎn)項目投資測算時(shí)的表現形式是不同的。

　　但從目前的實(shí)踐情況看，并未將房地產(chǎn)投資的上述特點(diǎn)反映出來(lái)。

　　目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究的主要依據是建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)濟評價(jià)方法》，這個(gè)評價(jià)方法的基本過(guò)程和用于一般工業(yè)項目投資可行性分析的《關(guān)于建設項目經(jīng)濟評價(jià)工作的若干規定》、《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法》、《建設項目經(jīng)濟評價(jià)參數》(由國家發(fā)展改革委和建設部發(fā)布)等文件是一樣的，并未充分體現上述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，這有待今后加以改進(jìn)。

　　二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的主要內容

　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的規模、性質(zhì)和復雜程度不同，因此，可行性研究的內容也不盡相同，各有側重。但一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究應包括以下主要內容：

　　(一)項目總論

　　(1)項目背景

　　主要說(shuō)明項目名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況、承擔可行性研究工作的單位、研究報告編制的依據、項目建設規模以及建設規劃情況等。

　　(2)可行性研究結論及建議

　　主要包括：宏觀(guān)投資環(huán)境分析、市場(chǎng)前景預測、投資估算和資金籌措、項目經(jīng)濟效益、社會(huì )效益及其環(huán)境效益評價(jià)、項目綜合評價(jià)結論及建議。

　　(二)項目概況

　　主要包括：項目位置、項目地塊現狀及地塊分析、項目SWOT分析等。

　　(三)項目投資環(huán)境分析

　　主要針對宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進(jìn)行分析。

　　(四)項目區域環(huán)境分析

　　主要針對項目所在區域的基本狀況、區域規劃及重點(diǎn)發(fā)展區域、交通規劃及重大交通建設項目、區域基礎及公共配套設施狀況等進(jìn)行分析。

　　(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　(1)城市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　主要針對城市總體市場(chǎng)供應、需求的數量及結構，價(jià)格分布及趨勢進(jìn)行分析。

　　(2)項目所在區域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　主要針對區域市場(chǎng)供需的數量及結構、產(chǎn)品價(jià)格、客戶(hù)分布及結構、項目競爭狀況等進(jìn)行分析。

　　(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結

　　(六)項目市場(chǎng)定位

　　主要包括：產(chǎn)品定位、客戶(hù)定位、價(jià)格定位、項目定位評估及發(fā)展設想。

　　(七)項目規劃與建筑設計方案

　　主要包括：項目總體規劃、環(huán)境景觀(guān)規劃、建筑設計方案及布局、道路規劃等。

　　(八)項目開(kāi)發(fā)建設進(jìn)度安排

　　主要包括：有關(guān)工程計劃說(shuō)明、前期開(kāi)發(fā)計劃、工程建設計劃、項目實(shí)施安排、建設場(chǎng)地布置等。

　　(九)投資估算與資金籌措

　　主要包括：項目總投資估算;項目投資來(lái)源、籌資方式確定;開(kāi)發(fā)成本估算;銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。

　　(十)項目經(jīng)濟效益分析

　　(1)項目銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測算。

　　(2)項目銷(xiāo)售回款計劃。

　　(3)項目利潤測算。

　　(4)項目贏(yíng)利能力分析。

　　(5)項目?jì)攤芰Ψ治觥?/P>

　　(十一)項目風(fēng)險分析

　　(1)項目盈虧平衡分析

　　(2)項目敏感性分析

　　(3)項目風(fēng)險分析

　　主要包括項目競爭風(fēng)險、投資風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險、籌資風(fēng)險的分析。

　　(十二)項目社會(huì )效益和影響分析

　　(十三)項目可行性研究結論與建議

　　(1)項目可行性研究結論

　　(2)項目主要問(wèn)題及解決建議

　　(3)項目風(fēng)險及防范建議

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>