房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)五：房地產(chǎn)抵押合同，希望對大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)五：房地產(chǎn)抵押合同

　　房地產(chǎn)抵押合同

　　房地產(chǎn)抵押是擔保債權債務(wù)履行的手段。房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權人為了保證債權債務(wù)的履行，明確雙方權利與義務(wù)的協(xié)議，是債權債務(wù)合同的從合同。債權債務(wù)的主合同無(wú)效，抵押這一從合同也就自然無(wú)效。房地產(chǎn)抵押是一種標的物價(jià)值很大的擔保行為，法律規定房地產(chǎn)抵押人與抵押權人必須簽訂書(shū)面抵押合同。

　　房地產(chǎn)抵押合同一般應載明下列內容：

　　(1)抵押人、抵押權人的名稱(chēng)或者個(gè)人姓名、住所;

　　(2)被擔保債權種類(lèi)、數額;

　　(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱(chēng)、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權歸屬或者使用權歸屬等;

　　(4)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;

　　(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

　　(6)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

　　(7)擔保的范圍;

　　(8)違約責任;

　　(9)爭議解決的方式;

　　(10)抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn);

　　(11)雙方約定的其他事項。

　　抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押的房地產(chǎn)歸債權人所有。

　　抵押權人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。

　　【例題】房地產(chǎn)轉讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。房地產(chǎn)轉讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同都是要式合同。

　　【2014年試題】當事人在訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定(　)。

　　A.債務(wù)履行期限

　　B.被擔保的債權數額

　　C.抵押權人為抵押物保險賠償的優(yōu)先受益人

　　D.債務(wù)履行期屆滿(mǎn)時(shí)抵押物的所有權轉移為債權人所有

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。抵押權人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押的房地產(chǎn)歸債權人所有。參見(jiàn)教材P124。

　　五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)(考點(diǎn)、掌握)

　　房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價(jià)值。根據原建設部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的規定，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據。

　　通過(guò)委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，也可以按照約定，由約定方委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估。

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

　　【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括(　)。

　　A.拖欠的建筑工程材料費

　　B.拖欠的建筑工人工資

　　C.抵押擔保債權

　　D.出租房屋租金

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見(jiàn)教材P125。

　　在房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利等情況;必要時(shí)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查;全面、細致地了解估價(jià)對象，對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對象現狀與相關(guān)權屬證明材料上記載的內容逐一進(jìn)行對照，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況和周?chē)h(huán)境、景觀(guān)的照片;處置房地產(chǎn)時(shí)，除評估房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)給出快速變現價(jià)值意見(jiàn)及其理由等。

　　【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應盡的職責是(　)。

　　A.對委托人提供的資料進(jìn)行核查，確保資料的真實(shí)性

　　B.對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查看

　　C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利情況

　　D.將估價(jià)對象現狀與相關(guān)權屬證明材料進(jìn)行對照

　　E.拍攝能夠反映估價(jià)對象外觀(guān)、內部狀況和周邊環(huán)境、景觀(guān)的照片

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。必要時(shí)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行核查。參見(jiàn)教材P125。

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告要全面、詳細地界定估價(jià)對象的范圍和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的法定用途、實(shí)際用途以及區位、實(shí)物、權益狀況;披露估價(jià)對象已設定的抵押權;對估價(jià)對象的變現能力分析;披露已作為假設和限制條件，對估價(jià)結果有重大影響的因素，并說(shuō)明其對估價(jià)結果可能產(chǎn)生的影響;將法定優(yōu)先受償權利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調查記錄、內外部狀況照片作為估價(jià)報告的附件。

　　對由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價(jià)報告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應用有效期從估價(jià)報告出具之日起計算，不得超過(guò)一年 。房地產(chǎn)估價(jià)師預計估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格將有較大變化的，應當縮短估價(jià)報告應用有效期。

　　【例題】房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應用有效期從(　)起計，不得超過(guò)一年。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.估價(jià)委托日

　　C.估價(jià)報告出具日

　　D.估價(jià)開(kāi)始作業(yè)日

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應用有效期從估價(jià)報告出具之日起計，不得超過(guò)一年。參見(jiàn)教材P125。

　　此外，按照《關(guān)于規范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，商業(yè)銀行要加強對已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監測。為及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況，商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行還應當委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估，了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )要求，信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營(yíng)和信托業(yè)務(wù)，涉及房地產(chǎn)抵押估價(jià)的，也要按照上述規定執行。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>