人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章第二節。

　　房地產(chǎn)轉讓管理

　　一、房地產(chǎn)轉讓概述(考點(diǎn)、掌握)

　　(一)房地產(chǎn)轉讓的概念

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規定：“房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉讓管理規定》對此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步的細化，規定其他合法方式主要包括下列行為：

　　(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;

　　(2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;

　　(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的;

　　(4)以房地產(chǎn)抵債的;

　　(5)法律、法規規定的其他情形。

　　房地產(chǎn)轉讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移 ?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規定，房地產(chǎn)轉讓時(shí)，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓 。

　　【例題】一方提供土地使用權，另一方提供資金進(jìn)行房地產(chǎn)項目建設而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變化的行為，是一種房地產(chǎn)(　)行為。

　　A.出讓　　B.資金借貸　　C.轉讓　　D.租賃

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉讓概述。一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的行為，屬于房地產(chǎn)轉讓中的其他合法方式之一。參見(jiàn)教材P105。

　　(二)房地產(chǎn)轉讓的分類(lèi)

　　根據轉讓的對象，房地產(chǎn)轉讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉讓和地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉讓。地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉讓?zhuān)晳T上又被稱(chēng)為土地使用權轉讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》將原來(lái)的土地使用權轉讓與房屋所有權轉移合并為一個(gè)整體通稱(chēng)為房地產(chǎn)轉讓?zhuān)瑢τ谝幏斗康禺a(chǎn)市場(chǎng)行為，加強市場(chǎng)統一管理，具有積極的作用。

　　根據土地使用權的獲得方式，房地產(chǎn)轉讓可分為以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓和以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓。

　　根據轉讓的方式，房地產(chǎn)轉讓可分為有償和無(wú)償兩種方式。有償轉讓主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為，無(wú)償轉讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。

　　房地產(chǎn)轉讓的分類(lèi)

　　房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費用或為此承擔任何義務(wù)的行為。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)屬于雙務(wù)行為 ，即買(mǎi)賣(mài)雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務(wù);房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔任何義務(wù)。

　　【例題】下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉讓的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)

　　B.房地產(chǎn)入股

　　C.房地產(chǎn)繼承

　　D.房地產(chǎn)抵債

　　E.房地產(chǎn)典當

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉讓概述。根據轉讓的方式，房地產(chǎn)轉讓可分為有償和無(wú)償兩種方式。有償轉讓主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為，無(wú)償轉讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。參見(jiàn)教材P105。

　　【例題】下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉讓的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)抵債

　　B.房地產(chǎn)作價(jià)入股

　　C.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)

　　D.房地產(chǎn)繼承

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉讓概述。根據轉讓的方式，房地產(chǎn)轉讓可分為有償和無(wú)償兩種方式。有償轉讓主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為，無(wú)償轉讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。參見(jiàn)教材P105。

　　【例題】房地產(chǎn)轉讓屬于雙務(wù)行為，轉讓雙方均享有一定的權利，并承擔一定的義務(wù)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉讓概述。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)屬于雙務(wù)行為，即買(mǎi)賣(mài)雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務(wù);房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔任何義務(wù)。參見(jiàn)教材P105。

　　二、房地產(chǎn)轉讓的條件(考點(diǎn)、掌握)

　　房地產(chǎn)轉讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化 ，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《轉讓管理規定》都明確規定了房地產(chǎn)轉讓?xiě)敺系臈l件，采取排除法規定了下列房地產(chǎn)不得轉讓?zhuān)?/P>

　　(1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉讓 。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上 ;②屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)。

　　(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。

　　(3)依法收回土地使用權的。

　　(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。

　　(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。在權屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉讓。

　　(6)未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的。未履行該項法律手續，房地產(chǎn)權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產(chǎn)。

　　(7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。

　　【2013年試題】下列房地產(chǎn)中，屬于可以轉讓的有(　)。

　　A.被查封的房地產(chǎn)

　　B.異議登記期間的房地產(chǎn)

　　C.抵押權人同意轉讓的房地產(chǎn)

　　D.購買(mǎi)已滿(mǎn)五年的經(jīng)濟適用住房

　　E.已登記尚未領(lǐng)取房屋所有權證的住房

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉讓的條件。下列房地產(chǎn)不得轉讓?zhuān)?1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)。(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。(3)依法收回土地使用權的。(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。在權屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉讓。(6)未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的。未履行該項法律手續，房地產(chǎn)權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產(chǎn)。(7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。參見(jiàn)教材P106。

　　三、房地產(chǎn)轉讓的程序(考點(diǎn)、掌握)

　　《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》對房地產(chǎn)轉讓的程序作了如下規定;

　　(1)房地產(chǎn)轉讓當事人簽訂書(shū)面轉讓合同;

　　(2)房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后持房地產(chǎn)權屬證書(shū)、當事人的合法證明、轉讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請，并申報成交價(jià)格;

　　(3)房地產(chǎn)管理部門(mén)對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并做出是否受理的決定;

　　(4)不予受理的，書(shū)面告知理由。予以受理的，按照規定繳納有關(guān)稅費;

　　(5)辦理房地產(chǎn)權屬登記手續，領(lǐng)取權屬證書(shū)。

　　四、房地產(chǎn)轉讓合同(考點(diǎn)、熟悉)

　　房地產(chǎn)轉讓合同是指房地產(chǎn)轉讓當事人之間簽訂的用于明確各方權利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉讓時(shí)，應當簽訂書(shū)面轉讓合同。合同的內容由當事人協(xié)商擬定，一般應包括：

　　(1)雙方當事人的姓名或者名稱(chēng)、住所;

　　(2)房地產(chǎn)權屬證書(shū)的名稱(chēng)和編號;

　　(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;

　　(4)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

　　(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

　　(6)成交價(jià)格及支付方式;

　　(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;

　　(8)違約責任;

　　(9)雙方約定的其他事項。

　　【例題】房地產(chǎn)轉讓?zhuān)斒氯藨?　)。

　　A.簽訂書(shū)面轉讓合同

　　B.向縣級以上政府規定的部門(mén)申報成交價(jià)

　　C.到工商管理部門(mén)辦理轉讓合同登記手續

　　D.到土地管理部門(mén)辦理土地使用權變更登記手續

　　E.到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)轉移登記

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉讓合同。房地產(chǎn)轉讓?zhuān)斒氯瞬挥玫焦ど坦芾聿块T(mén)辦理轉讓合同登記手續。參見(jiàn)教材P107。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>