2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)三：前期工作，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來(lái)也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)三：前期工作，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)三：前期工作

　　第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

　　第三節 前期工作

　　當通過(guò)投資決策分析確定了具體的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項目之后，在購買(mǎi)土地使用權和開(kāi)發(fā)項目建設過(guò)程開(kāi)始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過(guò)初步投資分析，開(kāi)發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買(mǎi)土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。在初步投資決策分析的主要部分沒(méi)有被徹底檢驗之前，開(kāi)發(fā)商應盡量推遲具體的實(shí)施步驟，比如購買(mǎi)土地使用權。

　　一、獲取土地

　　當完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項目評估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過(guò)程，實(shí)施過(guò)程的第一步是獲取土地。

　?、逋恋貎渑c土地一級開(kāi)發(fā)

　　土地儲備：指市縣國土部門(mén)為實(shí)現調控土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲存以備供應土地的行為。建立目的：加強土地調控，規范土地市場(chǎng)運行，促進(jìn)土地節約集約利用，提高建設用地保障能力。

　　土地儲備的范圍：依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買(mǎi)權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續的土地以及其他依法取得的土地。

　　土地一級開(kāi)發(fā)：指由政府或其授權委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整，進(jìn)行市政基礎設施和社會(huì )公眾配套設施建設，使土地達到“幾通一平”的建設條件活動(dòng)。

　　土地儲備和土地一級開(kāi)發(fā)模式的建立，推動(dòng)了公開(kāi)、公平和透明的土地供應市場(chǎng)建設，對開(kāi)發(fā)商或投資者獲取土地使用權的價(jià)格也產(chǎn)生了重大影響。

　?、娅@取土地的途徑

　　1.土地使用權出讓。從02年7月1日開(kāi)始實(shí)施《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》，從03年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》。07年9月修訂形成了《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。按照這些規定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，須以招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)厥馇闆r下才允許協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：①招標出讓國有建設用地使用權。②拍賣(mài)出讓國有建設用地使用權。③掛牌出讓國有建設用地使用權。④協(xié)議出讓國有建設用地使用權。該方式僅當依法律、法規和規章的規定不適合采用招標、拍賣(mài)或掛牌方式出讓時(shí)，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。

　　2. 土地使用權劃撥。以劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的城市基礎設施用地和公益事業(yè)項目和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地，目前也通過(guò)劃撥方式供地。以劃撥方式供應經(jīng)濟適用房和廉租房建設用地時(shí)，逐步開(kāi)始采用以未來(lái)租售價(jià)格不標的的公開(kāi)招標方式。

　　3. 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權。原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權變更時(shí)，需辦理出讓手續。在不改變土地利用條件下，該類(lèi)土地可采用協(xié)議方式獲得，采用國有出讓、租賃、作價(jià)入股或授權經(jīng)營(yíng)等方式，對原劃撥?chē)型恋刭Y產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。

　　4. 與當前土地使用權擁有者合作。是獲得土地使用權的一種重要的方式。

　　二、確定規劃設計方案并獲得規劃許可

　?、逋恋爻鲎屵^(guò)程中的規劃管理

　　出讓城市國有土地使用權，出讓前應制定控規。出讓的地塊，須具有規劃部門(mén)提出的規劃設計條件及附圖。規劃設計條件包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度;建筑高度、停車(chē)位數量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設施和工程設施、建筑界限、開(kāi)發(fā)期限及具他要求。附圖包括：地塊區位和現狀、地塊坐標、標高，道路紅線(xiàn)坐標、標高，出入口位置，建筑界限以及地塊周?chē)貐^環(huán)境與基礎設施條件;線(xiàn)要素控制圖，包括地塊范圍控制線(xiàn)(紫線(xiàn))、道路控制線(xiàn)(紅線(xiàn))、綠化控制線(xiàn)(綠線(xiàn))、水體控制線(xiàn)(藍線(xiàn))和允許建筑建造線(xiàn)(黃線(xiàn))。

　　《規劃設計條件通知書(shū)》及其附圖或《審定設計方案通知書(shū)》及其附圖，是出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，須經(jīng)規劃部門(mén)批準。受讓方在辦理《建設用地規劃許可證》時(shí)，須持有附具規劃部門(mén)提供的規劃設計條件及附圖的出讓合同，取得《建設用地規劃許可證》后，方可辦理土地使用權權屬證明。

　?、娣康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規劃管理 5階段

　　開(kāi)發(fā)前期的規劃管理主要體現在：開(kāi)發(fā)項目的選址定點(diǎn)審批，核發(fā)“建設用地規劃許可證”及規劃設計條件，規劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“建筑工程規劃許可證”等方面。

　　開(kāi)發(fā)項目選址、定點(diǎn)審批階段。kfs須持發(fā)改委批準立項文件、建設單位申請用地的函件、工程情況簡(jiǎn)要說(shuō)明和選址要求、擬建方案、開(kāi)發(fā)項目意向位置的1/2000或l/500地形圖及其他相關(guān)材料向規劃部門(mén)提出開(kāi)發(fā)項目選址、定點(diǎn)申請，由規劃部門(mén)審核后向土地部門(mén)等發(fā)征詢(xún)意見(jiàn)表。kfs持土地部門(mén)填好的征詢(xún)意見(jiàn)表、征地和安置補償方案及經(jīng)土地部門(mén)蓋章的征地協(xié)議、項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報規劃部門(mén)審核后，由規劃部門(mén)下發(fā)《選址規劃意見(jiàn)通知書(shū)》。

　　申請《建設用地規劃許可證》階段。持發(fā)改委批準征用土地的計劃任務(wù)、市政府批準征用農田的文件(使用城市國有土地時(shí)，需持土地部門(mén)的拆遷安置意見(jiàn))、1/2000或1/500的地形圖、《選址規劃意見(jiàn)通知書(shū)》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料，向規劃部門(mén)提出申請。審核頒發(fā)《建設用地規劃許可證》，主要規定了用地性質(zhì)、位置和界限。

　　規劃設計條件審批階段。kfs需持計委批準的計劃任務(wù)、kfs對擬建項目的說(shuō)明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1/500，居住區1/2000，其中1份畫(huà)出用地范圍)和設計單位提供的控規方案及其他相關(guān)資料。向規劃部門(mén)提出申請，經(jīng)規劃部門(mén)審核下達《規劃設計條件通知書(shū)》及用地紅線(xiàn)圖。規劃設計條件通知書(shū)規定：征地面積、規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線(xiàn)距離、建筑控制高度和停車(chē)位個(gè)數等。

　　設計方案審批階段。kfs持含有2個(gè)以上設計方案報審表、項目各設計方案的總平面圖(單位建筑l/500、居住區l/2 000，其中1份畫(huà)出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1/100或1/200)、方案說(shuō)明書(shū)及其他相關(guān)資料，向規劃部門(mén)提出設計方案審批申請，規劃部門(mén)協(xié)同有關(guān)單位審查該詳細規劃設計方案并提出修改或調整意見(jiàn)。之后，kfs根據審查意見(jiàn)對設計方案進(jìn)行調整修改，再報審批。規劃部門(mén)審批通過(guò)后，簽發(fā)“規劃設計方案審批通知書(shū)”。

　　申請《建設工程規劃許可證》階段。kfs需持由建設部門(mén)下發(fā)的年度施工任務(wù)批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它主管部門(mén)審查意見(jiàn)和要求取得的有關(guān)協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向規劃部門(mén)提出申請，規劃部門(mén)主持召開(kāi)市政配合會(huì )，組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì )簽等工作，最后簽發(fā)《建設工程規劃許可證》。

　　三、建設工程招標

　?、彘_(kāi)發(fā)建設項目的招標方式——公開(kāi)招標和邀請招標(選擇性招標)

　　公開(kāi)招標。優(yōu)點(diǎn)：kfs可選擇報價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，促使承包商努力提高開(kāi)發(fā)項目建設工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià)。適用：工程項目規模較大、建設周期較長(cháng)、技術(shù)復雜的開(kāi)發(fā)項目建設。

　　邀請招標：被邀請參加投標的承包商通常在3～10個(gè)之間。優(yōu)點(diǎn)：kfs可節省招標費用，提高招標工作效率，節省時(shí)間。適用：那些工程性質(zhì)較特殊、要求有專(zhuān)門(mén)經(jīng)驗的技術(shù)人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)，只有少數承包商能夠勝任的建設項目，或是公開(kāi)招標的結果未產(chǎn)生出中標單位的建設項目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開(kāi)招標的建設工程。

　?、嬲袠藱C構

　　招標工作小組負責招標過(guò)程中的決策活動(dòng)與日常事務(wù)工作的處理。招標人具有編制招標文件和組織評標能力，可自行辦理招標事宜，并向有關(guān)部門(mén)備案;不具備自行招標能力，可委托招標代理機構提供招標代理服務(wù)。整個(gè)招標過(guò)程的活動(dòng)均由招標工作小組負責組織。

　　招標過(guò)程中的決策活動(dòng)：①確定開(kāi)發(fā)項目發(fā)包的范圍。宜用建設全過(guò)程統包方式發(fā)包。②確定承包方式和承包內容：確定總價(jià)合同、單價(jià)合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專(zhuān)業(yè)工程發(fā)包等。③確定標底。④決標并簽訂合同或協(xié)議。

　　招標中的日常事務(wù)工作：①發(fā)布招標公告或邀請招標函;②編制和發(fā)送招標文件;③編制標底;④審查投標者資格;⑤組織勘察現場(chǎng)和解答投標人提出的問(wèn)題;⑥接受并妥善保管投標人的標函，負責為其保密;⑦開(kāi)標、審核標書(shū)并組織評標;⑧談判簽訂協(xié)議或合同。

　　招標工作小組組成人 員：①決策人員：kfs本身或其授權代表。②專(zhuān)業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟專(zhuān)家：建筑師，結構、設備等專(zhuān)業(yè)工程師，經(jīng)濟師、造價(jià)工程師等。負責向kfs或其授權代表提供咨詢(xún)意見(jiàn)，并進(jìn)行招標的具體事務(wù)處理。③助理人員：決策和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的助手，包括秘書(shū)，資料、檔案管理人員，計算、繪圖等工作人員。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>