2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法,房產(chǎn)估價(jià)師中很多考生為此苦惱不堪。其實(shí)沒(méi)有必要這樣，我們只要對這些知識點(diǎn)多加注意，而且對知識點(diǎn)做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習，備考效率就會(huì )有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)九：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

　　第二節動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

　　一、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生

　　房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)周期一般較長(cháng)，其待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的購置價(jià)款、后續開(kāi)發(fā)的各項支出、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售回款等發(fā)生的時(shí)間相隔較長(cháng)。因此，運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)應當考慮資金的時(shí)間價(jià)值。

　　考慮資金時(shí)間價(jià)值有兩種方式：折現的方式(動(dòng)態(tài)分析法);單獨計算投資利息的方式(靜態(tài)分析法)。

　　二、動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區別

　　3大區別：

　　(1)對后續開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據價(jià)值時(shí)點(diǎn)(通常為現在)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預測它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現金流量預測。

　　現金流量是指一個(gè)項目(方案或企業(yè))在某一特定的時(shí)期內收入和支出的資金數額?，F金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。資金的收入稱(chēng)為現金流入，相應的數額稱(chēng)為現金流入量。

　　(2)靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，不需要將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，既不考慮預售，也不考慮延遲銷(xiāo)售;

　　動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，把它們折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，然后再相加減。

　　(3)在靜態(tài)分析中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤都單獨顯現出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項都不顯現出來(lái)，而是隱含在折現過(guò)程中。

　　三、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　從理論上講，動(dòng)態(tài)分析法測算出的結果比較精確，但測算過(guò)程相對較復雜;靜態(tài)分析法測算的結果比較粗略，但測算過(guò)程相對簡(jiǎn)單一些。

　　實(shí)際估價(jià)中優(yōu)先選擇動(dòng)態(tài)分析法。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>