房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)投資的形式和利弊，希望對大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)一：房地產(chǎn)投資的形式和利弊

　　1.房地產(chǎn)投資的分類(lèi)(2+3)　　

分類(lèi)	內涵	子分類(lèi)
直接投資	投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購買(mǎi)過(guò)程與有關(guān)管理工作	開(kāi)發(fā)投資	買(mǎi)土地
		置業(yè)投資	買(mǎi)已建成的房地產(chǎn)
間接投資	投資者將資金投入有價(jià)證券，不需要直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作	投資房地產(chǎn)股票或債券	股票+債券
		投資房地產(chǎn)信托基金	信托
		購買(mǎi)住房抵押支持證券	抵押支持證券

　　【典型例題】下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是(　)。

　　A.購買(mǎi)房地產(chǎn)股票

　　B.購買(mǎi)商鋪

　　C.購買(mǎi)房地產(chǎn)債券

　　D.購買(mǎi)住房抵押支持證券

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)直接投資包括從取得土地使用權開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)置業(yè)投資，其對象可以是市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)(開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房)，也可以是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。參見(jiàn)教材P11。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資　　

類(lèi)型	內涵	性質(zhì)
開(kāi)發(fā) 投資	從取得土地使用權開(kāi)始－搞開(kāi)發(fā)建設通過(guò)轉讓獲得開(kāi)發(fā)利潤	■屬于中短期投資 ■形成市場(chǎng)上的增量供給
置業(yè) 投資	買(mǎi)已建成的房地產(chǎn)－出租或者轉售獲利	可以是增量房地產(chǎn)（新房），也可以是存量房地產(chǎn)（舊房）

　　【2011年試題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的(　)。

　　A.增量供給

　　B.存量供給

　　C.潛在供給

　　D.總量供給

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，屬于中短期投資，形成了市場(chǎng)上的增量供給。參見(jiàn)教材P10。

　　3.機構投資者的置業(yè)投資選擇　　

機構投資者類(lèi)型	置業(yè)投資對象	投資特點(diǎn)
缺乏投資經(jīng)驗又具有低風(fēng)險偏好的投資者	購買(mǎi)黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)	■購買(mǎi)價(jià)格高 ■收益水平低 ■風(fēng)險小
具備投資管理經(jīng)驗的投資者	購買(mǎi)處于優(yōu)良區位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)	■初始價(jià)值和初始收益水平低 ■增值潛力大 ■轉售收益大

　　4.投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　■投資者將資金交由信托基金，基金由專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機構將收益再分配給投資人，是一種基于信任的委托投資關(guān)系。

　　■房地產(chǎn)信托的收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東。

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】REITS的優(yōu)勢與類(lèi)型　　

優(yōu)勢	內涵
收益相對穩定	■收益主要來(lái)源于所擁有的物業(yè)的經(jīng)常性租金收入 ■一般高于股票收益
流動(dòng)性好	■可以在證券交易所交易

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】REITS的類(lèi)型(三大類(lèi))

　　混合型基金

　　抵押型基金

　　權益型基金

　　5.住房抵押支持證券

　　■把金融機構所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散風(fēng)險的目的。

　　■銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權，出售給專(zhuān)門(mén)設立的特殊目的公司，該公司再將債權轉化為證券出售給投資者。

　　■購買(mǎi)抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。

　　6.房地產(chǎn)投資的利與弊(四利三弊)　

項目	內容
四利	■相對較高的收益水平（高于儲蓄、股票、債券） ■易獲得金融機構的支持（房地產(chǎn)是可靠的抵押物） ■能抵消通貨膨脹的影響（房地產(chǎn)年價(jià)格增漲率超過(guò)年通貨膨脹率） ■提高投資者的資信等級（擁有房地產(chǎn)是實(shí)力的最好證明）
三弊	■投資數額巨大 ■投資回收期較長(cháng) ■需要專(zhuān)門(mén)的知識和經(jīng)驗

　　【2015年試題】房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資(　)。

　　A.存在效益外溢和轉移

　　B.易獲得金融機構的支持

　　C.具有保值增值性

　　D.可提高投資者的資信等級

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類(lèi)生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟衰退的過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。參見(jiàn)教材P14。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>