房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第一章第二節，希望對大家有幫助！

　　第二節　對房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要

　　一、房地產(chǎn)抵押的需要(掌握)

　　房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，債權人有權依照法律的規定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，用于擔保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)是良好的用于提供擔保的財產(chǎn)。在借貸等民事活動(dòng)中，為了保障債權的實(shí)現，債權人一般會(huì )要求債務(wù)人或者第三人將其有權處分并且不屬于法律法規規定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權人，并要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值(出于安全的考慮)。

　　商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場(chǎng)競爭和防范風(fēng)險，既不能壓低房地產(chǎn)抵押價(jià)值，又不能提高房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，主要有5種：

　?、俪醮蔚盅汗纼r(jià)，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。

　?、谠俅蔚盅汗纼r(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估?！稉７ā返谌鍡l規定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?/P>

　?、劾m貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續以該房地產(chǎn)向同一抵押權人抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。

　?、艿盅浩陂g估價(jià)，即對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行監測，及時(shí)掌握其變化情況，定期或者根據需要對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重新評估。

　?、莸盅悍康禺a(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)的，為折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)提供相關(guān)價(jià)值參考依據，對該房地產(chǎn)的比較價(jià)值等進(jìn)行評估。

　　在實(shí)際中，還按照抵押貸款前、后和抵押物處置三個(gè)階段，來(lái)劃分為金融機構提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)及相關(guān)服務(wù)。

　　——抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項目評價(jià)、抵押成數(抵押率)測算等服務(wù)。

　　——抵押貸款后，除了提供抵押房地產(chǎn)及其 價(jià)值或價(jià)格動(dòng)態(tài)評估，還可為抵押權人提供有關(guān)風(fēng)險提示。

　　——抵押貸款處置，提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估、資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢(xún)等服務(wù)。

　　包括向抵押權人提供風(fēng)險提示：

　　抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人停止其行為;

　　抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應的擔保;

　　抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

　　(負資產(chǎn)的悲哀)

　　二、房地產(chǎn)稅收的需要(熟悉)

　　與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種較多，計稅依據一般是房地產(chǎn)的成交價(jià)格、價(jià)值、租金或者以它們?yōu)榛A的房地產(chǎn)價(jià)格差額、增值額等。

　　為了防止偷逃稅款、避免稅負不公及說(shuō)服納稅人，稅務(wù)機關(guān)需要掌握真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值、租金，需要以公平合理的計稅價(jià)值(或租金)為參考核定計稅依據。納稅人認為稅務(wù)機關(guān)核定的計稅依據不合理的，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估計稅價(jià)值，以說(shuō)服稅務(wù)機關(guān)重新核定計稅依據。

　　中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，除了房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅5個(gè)專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)設置的稅種，還有營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等5個(gè)具有普遍調節功能的稅種。這些稅種中，除城鎮土地使用稅和耕地占用稅因按占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。

　　教材重點(diǎn)舉了契稅的例子。契稅是在土地、房屋權屬轉移時(shí)向其承受者征收的稅收，其計稅依據是：

　?、?lài)型恋厥褂脵喑鲎?、土地使用權出售和房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格。成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當理由的，由征收機關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　?、谕恋厥褂脵噘浥c、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。

　?、弁恋厥褂脵嘟粨Q、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價(jià)格的差額。所交換土地使用權、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當理由的，由征收機關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。因此，在上述由征收機關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定的情況下，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)為征收機關(guān)核定計稅依據提供參考依據。

　　還舉了土地增值稅、房地產(chǎn)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、物業(yè)稅)的例子。

　　在房地產(chǎn)稅收中，納稅人認為稅務(wù)機關(guān)核定的計稅依據不合理的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估房地產(chǎn)的價(jià)值，以說(shuō)服稅務(wù)機關(guān)重新核定計稅依據。

　　三、房地產(chǎn)征收征用的需要

　　共性——強制性，要經(jīng)過(guò)法定程序，要給予公平補償。

　　區別——征收是強制收買(mǎi)，所有權變更，不返還?！皬娦匈徺I(mǎi)”;征用是強制使用，只是使用權的變更，到期返還給使用權人?！皬娦凶庥谩?/P>

　　記憶要點(diǎn)：實(shí)施征收征用，遵循“公共利益原則”，實(shí)施補償，遵循“公平補償原則”

　　補償既包括使用上的補償，也包括實(shí)際損失。

　　——房地產(chǎn)被征用后損毀的，補償為“使用上的補償(相當于租金)+損毀前后的價(jià)差”

　　——被征收用滅失的，補償為“使用上的補償+相當于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補償”

　　——被征收人房屋采取產(chǎn)權調換時(shí)，補償為“被征收房屋和調換房屋的產(chǎn)權調換差價(jià)”

　　產(chǎn)權調換差價(jià)=被征收房屋價(jià)值-用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值。

　　評估時(shí)，有時(shí)還需要評估房地產(chǎn)之外的其他損失。如因征收征用房地產(chǎn)造成的家具、家用電器、機器設備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費、臨時(shí)安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>