人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)十二：確定估價(jià)基本事項。

　　確定估價(jià)基本事項

　　一、估價(jià)基本事項概述

　　房地產(chǎn)估價(jià)是為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測算和判斷。必須確定(4個(gè))估價(jià)基本事項：估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。

　　估價(jià)基本事項不能明確的責任主要在估價(jià)師自己。

　　在一個(gè)估價(jià)項目中，估價(jià)基本事項之間有內在聯(lián)系，其中估價(jià)目的是龍頭。明確了估價(jià)目的，才能確定估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型。

　　法律、法規規定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對象。

　　不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個(gè)高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內的一幢房屋，因為不宜作為抵押物，一般不具有抵押價(jià)值，所以不宜作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對象。

　　估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類(lèi)型三者之間，估價(jià)對象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)有關(guān)，其余是相互獨立的。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應在確定估價(jià)對象之前，因為價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，估價(jià)對象狀況可能不同。

　　二、估價(jià)目的的確定

　　估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的，理應由委托人提出。但在實(shí)際中，估價(jià)師不應指望委托人提出估價(jià)目的，特別是提出符合估價(jià)要求的清晰、具體的估價(jià)目的。因為委托人一般不懂得要提出估價(jià)目的，甚至不懂得什么是估價(jià)目的，更不懂得如何表述估價(jià)目的。但估價(jià)又必須明確估價(jià)目的。

　　估價(jià)師需要主動(dòng)向委托人提出相關(guān)問(wèn)題，與其進(jìn)行充分溝通，認真細致地了解其估價(jià)需要，在此基礎上再按照有關(guān)要求將估價(jià)目的表述出來(lái)，然后請委托人認可。

　　任何估價(jià)項目都有估價(jià)目的。估價(jià)目的可通過(guò)詢(xún)問(wèn)委托人將要拿未來(lái)完成后的估價(jià)報告或估價(jià)結果去滿(mǎn)足何種需要、解決什么問(wèn)題、交給誰(shuí)使用或者由誰(shuí)認可來(lái)明確。

　　對估價(jià)目的的明確及表述應符合有關(guān)規定，并盡量細化，避免模糊、籠統，特別是要禁止為達到高估或低估目的或者回避有關(guān)規定而故意模糊估價(jià)目的。

　　估價(jià)目的應清晰、具體，對應相應的經(jīng)濟行為、行政行為或司法行為，要盡量避免“了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”之類(lèi)模糊、籠統的表述。如果估價(jià)項目背景復雜或估價(jià)報告用途特殊，在簡(jiǎn)要說(shuō)明了估價(jià)目的后，還應簡(jiǎn)要描述估價(jià)項目的背景或作必要的解釋?zhuān)构纼r(jià)目的更加明確、具體。

　　三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定

　　價(jià)值時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定。在實(shí)際估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應是估價(jià)師根據估價(jià)目的并經(jīng)委托人認可后確定的。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)是要確定將要評估的價(jià)值是在何時(shí)的價(jià)值。

　　價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現在還是過(guò)去或將來(lái)，是由估價(jià)目的決定的。例如，房屋征收評估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應為房屋征收決定公告之日。在評估受賄房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)有受賄之日、案發(fā)之日和委托估價(jià)之日等多種選擇，科學(xué)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應為受賄之日。對估價(jià)結果有異議而引起的復核估價(jià)或估價(jià)鑒定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應為原估價(jià)報告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，除非原估價(jià)報告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)有誤。

　　價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般采用公歷表示，精確到日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現在的，一般以估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的某個(gè)日期(如完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般不得早于受理估價(jià)委托之日(如收到估價(jià)委托書(shū)之日、簽訂估價(jià)委托合同之日)，不得晚于出具估價(jià)報告之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應早于受理估價(jià)委托之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為將來(lái)的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應晚于出具估價(jià)報告之日。

　　四、估價(jià)對象的確定

　　估價(jià)對象是估價(jià)師在委托人指定的基礎上，根據已確定的估價(jià)目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn)，并經(jīng)委托人認可后確定的。

　　確定估價(jià)對象，首先要弄清哪些可以作為估價(jià)對象，哪些不能作為估價(jià)對象。因為依據有關(guān)法律、法規，有些房地產(chǎn)不應作為某些估價(jià)目的的估價(jià)對象。例如，法律、法規規定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對象;不得作為出資的房地產(chǎn)，不應作為出資設立企業(yè)為估價(jià)目的的估價(jià)對象。

　　其次，要界定估價(jià)對象的范圍，包括估價(jià)對象實(shí)物構成上的范圍，例如是否包括停車(chē)位以及建筑物內的家具、電器、機器設備等動(dòng)產(chǎn);權益上的范圍，例如是否包括特許經(jīng)營(yíng)權、債權債務(wù)等;空間上的范圍，例如坐落、四至、高度、深度等。

　　在界定估價(jià)對象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，以及同一標的物在抵押、征收、自愿轉讓、司法拍賣(mài)等不同的估價(jià)目的下，估價(jià)對象的范圍可能有所不同。

　　例如一個(gè)特許加盟經(jīng)營(yíng)、有特色裝飾裝修、正在運營(yíng)的餐廳，其資產(chǎn)包括房屋及其占用范圍內的土地使用權以及廚具等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權、債權債務(wù)等，在不同估價(jià)目的下的估價(jià)對象范圍通常不完全相同，除包括房屋及其占用范圍內的土地使用權外，是否包括其他部分見(jiàn)表12-1。

　　不同估價(jià)目的的估價(jià)對象范圍　 表12-1　　

　　注：√表示估價(jià)對象包括;×表示估價(jià)對象不包括。

　　對表12-1說(shuō)明：①抵押一般是房屋和土地抵押，但也可能是房屋、土地及其他不動(dòng)產(chǎn)抵押，有時(shí)甚至是整體資產(chǎn)抵押，因此抵押估價(jià)對象范圍通常要視情況而定。但房地產(chǎn)抵押估價(jià)一般不應含特色裝飾裝修的價(jià)值，因為一旦債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，而需要以拍賣(mài)等方式處置抵押房地產(chǎn)的，特色裝飾裝修對受讓人來(lái)說(shuō)一般沒(méi)有價(jià)值。

　?、诒徽魇辗课輧r(jià)值的補償應包括被征收房屋室內裝飾裝修價(jià)值的補償，因此房屋征收評估的估價(jià)對象范圍理應含室內裝飾裝修，但實(shí)踐中將室內裝飾裝修與房屋主體分開(kāi)，室內裝飾裝修價(jià)值由征收當事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構通過(guò)評估確定。

　?、圩栽皋D讓估價(jià)有繼續經(jīng)營(yíng)下的自愿轉讓估價(jià)和區位不再適宜下的自愿轉讓估價(jià)兩種情形。繼續經(jīng)營(yíng)下的自愿轉讓估價(jià)一般為整體資產(chǎn)轉讓估價(jià);區位不再適宜下的自愿轉讓估價(jià)一般為房地產(chǎn)轉讓估價(jià)，并因特色裝飾裝修對受讓人來(lái)說(shuō)一般沒(méi)有價(jià)值，所以估價(jià)對象范圍一般不含特色裝飾裝修。

　?、芩痉ㄅ馁u(mài)估價(jià)一般為房地產(chǎn)拍賣(mài)估價(jià)，但也可能為整體資產(chǎn)拍賣(mài)估價(jià)。

　　確定估價(jià)對象還要進(jìn)一步明確估價(jià)對象狀況，包括實(shí)物狀況、權益狀況和區位狀況。其中，明確估價(jià)對象的實(shí)物狀況是在界定估價(jià)對象范圍的基礎上，進(jìn)一步弄清估價(jià)對象包括的具體內容。是土地，還是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物;是一宗房地產(chǎn)，還是多宗房地產(chǎn)，或是一宗房地產(chǎn)的某個(gè)部分。

　　對于正在運營(yíng)、使用的房地產(chǎn)，還應明確是否包含房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，如工業(yè)房地產(chǎn)是否包括土地范圍內的基礎設施、構筑物、機器設備等。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，應明確其開(kāi)發(fā)程度。在建工程，應明確是當前工程進(jìn)度下的狀況，還是未來(lái)某種狀況，如開(kāi)發(fā)完成后的狀況。

　　明確估價(jià)對象的權益狀況，首先要弄清估價(jià)對象的現實(shí)法定權益狀況，然后在此基礎上根據估價(jià)目的來(lái)明確是評估估價(jià)對象在現實(shí)法定權益下的價(jià)值，還是在設定權益下的價(jià)值。多數估價(jià)項目是評估估價(jià)對象在現實(shí)法定權益下的價(jià)值。但在某些情況下，根據估價(jià)目的的要求，應以設定的估價(jià)對象的權益狀況來(lái)估價(jià)。

　　例如房屋征收評估，是評估被征收房屋在完全產(chǎn)權下的價(jià)值(因為被征收房屋無(wú)論是否租賃、抵押、查封等，政府都應付出足額的補償)，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響(被征收房屋租賃、抵押、查封等問(wèn)題，屬于被征收人與被征收房屋承租人、抵押權人等有關(guān)單位和個(gè)人的債權債務(wù)等關(guān)系問(wèn)題，應由相關(guān)當事人或有關(guān)管理部門(mén)解決)。

　　其中，不考慮租賃因素的影響，是評估無(wú)租約限制價(jià)值而不是評估出租人權益價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)，被拍賣(mài)的房地產(chǎn)可能正是因為抵押、產(chǎn)權人欠債、欠稅或者不法取得(如受賄)等而被強制拍賣(mài)，其現實(shí)產(chǎn)權是不完全的，但這種估價(jià)通常是評估被拍賣(mài)的房地產(chǎn)在完全產(chǎn)權下的價(jià)值。(因為對于受讓人來(lái)說(shuō)，通過(guò)司法拍賣(mài)取得的是完全產(chǎn)權)但如果不是通過(guò)司法拍賣(mài)取得，而是直接從產(chǎn)權人那里取得，則評估的一般應是現實(shí)法定權益下的價(jià)值。

　　因此，估價(jià)中如果評估的是設定權益下的價(jià)值，則應在估價(jià)報告中清晰說(shuō)明所設定的權益狀況及設定的依據和理由，并應在“估價(jià)假設和限制條件”中作出相應說(shuō)明，對估價(jià)報告用途作出相應限制，避免被誤認為虛假或有重大差錯的估價(jià)報告。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>