房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章第一節，希望對大家有幫助！

　　第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　第一節 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述

　　一、對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認識

　　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多，且難以準確量化它們的影響。8點(diǎn)認識：

　　(1)不同的影響因素或其變化導致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向不盡相同。

　　(2)不同的影響因素或其變化導致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同。有的因素或其變化導致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較大，這類(lèi)因素可稱(chēng)為主要因素。有的因素或其變化導致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較小，這類(lèi)因素可稱(chēng)為次要因素。

　　(3)不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系不盡相同。有的因素隨著(zhù)其變化會(huì )一直提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格，如圖4-1(a)所示。有的因素在某一狀況下隨著(zhù)其變化會(huì )提高房地產(chǎn)價(jià)格，在另一狀況下隨著(zhù)其變化會(huì )降低房地產(chǎn)價(jià)格，如圖4-1(b)所示。有的因素從某一角度看會(huì )提高房地產(chǎn)價(jià)格，從另一角度看會(huì )降低房地產(chǎn)價(jià)格，至于它對房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的，如圖4-1(c)所示。

　　圖4-1　不同影響因素與價(jià)格之間的關(guān)系

　　修筑一條道路穿過(guò)某個(gè)居住區，一方面由于改善了該居住區的對外交通，方便了居民出行，會(huì )提高該居住區住宅的價(jià)格;另一方面由于帶來(lái)了噪聲、汽車(chē)尾氣污染和行人行走的不安全，又會(huì )降低該居住區住宅的價(jià)格。

　　至于它最終是提高還是降低該居住區的住宅價(jià)格，要看受影響住宅離該道路的遠近以及該道路的性質(zhì)等情況。其中，緊臨道路的住宅比里面的住宅受到的負面影響大，除非有了該道路之后適宜并允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過(guò)境公路，如高架路或全封閉的高速公路，則對該居住區的住宅價(jià)格只有負面影響，沒(méi)有正面作用。(影響的雙重性)

　　(4)有的影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)，有的則與時(shí)間有關(guān)。(時(shí)滯)。

　　(5)有的影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度非一成不變。

　　(6)同一影響因素在不同地區對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同。

　　(7)同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同。

　　(8)有的影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可用數學(xué)公式或模型來(lái)量化，有的則難以用數學(xué)公式或模型來(lái)量化。

　　房地產(chǎn)估價(jià)必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論和方法，但又不是簡(jiǎn)單地套用某些計算公式就能解決的;估價(jià)需要定性分析與定量分析相結合，測算需要以綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素為基礎，測算結果往往還需要通過(guò)對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素做綜合分析后，再做適當調整才能作為最終的估價(jià)結果;定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎，二者相輔相成。

　　在實(shí)際估價(jià)中，應盡量采用定量分析來(lái)量化各種因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，使估價(jià)不斷科學(xué)、精確。只有當影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響無(wú)法采用定量分析予以量化時(shí)，才可以?xún)H憑經(jīng)驗進(jìn)行判斷。

　　【例題】在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著(zhù)該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現相反的情況。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認識。有的影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度非一成不變。注意題干中“可能”的字樣。參見(jiàn)教材P121。

　　二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類(lèi)

　　第一種分類(lèi)體系

　　■一般因素，對廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格都有影響的因素，如宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣政策、利率、匯率等。

　　■區域因素，對估價(jià)對象周?chē)欢▍^域范圍內的房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素，如城市規劃調整、環(huán)境狀況、配套設施狀況等。

　　■個(gè)別因素，僅對特定房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的因素。主要是自身因素，如區位、用途、規模等。

　　第二種分類(lèi)體系

　　■房地產(chǎn)自身因素：房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權益因素、房地產(chǎn)區位因素。

　　■外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會(huì )因素、國際因素、心理因素、其他因素

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>